Vruchtgebruik bij aankoop onroerend goed
Voor een bedrijfsleider die een onroerend goed wil aankopen lijkt een vruchtgebruikconstructie nog steeds zeer aantrekkelijk, maar wat denkt de fiscus?
Door het opzetten van een vruchtgebruikconstructie kan een bedrijfsleider een onroerend goed op een fiscaal vriendelijke manier verwerven. De bedrijfsleider zal dan de blote eigendom kopen en de vennootschap het vruchtgebruik. Aangezien het vruchtgebruik de grootste waarde heeft, zal het grootste deel van het krediet ook aangegaan worden door de vennootschap. Op de waarde van dit vruchtgebruik kan ook afgeschreven worden (voor de periode van het vruchtgebruik, meestal 15 of 20 jaar) en kosten met betrekking tot het onroerend goed, zoals onderhoud en verbouwingen, vallen eventueel ten laste van de vennootschap. Eenmaal het vruchtgebruik uitdooft, komt de volledige eigendom in handen van de bedrijfsleider.
Het is duidelijk dat de bedrijfsleider hierbij een voordeel behaalt en het is dan ook logisch dat de Administratie hierin wil tussenkomen, maar niet altijd met het gewenste resultaat.
In 2007 heeft de rulingcommissie een nieuwe versie van haar standpunt bekend gemaakt. Daarin staan vijf voorwaarden waaraan een vruchtgebruikconstructie moet voldoen, opdat het niet geherkwalificeerd wordt.
1) het vruchtgebruik wordt verkregen via een derde;
2) de looptijd moet minstens 20 jaar bedragen;
3) een belangrijk deel van het onroerend goed moet effectief gebruikt worden voor de activiteiten van de onderneming;
4) voor het deel dat niet gebruikt wordt door de onderneming moet een marktconforme huur betaald worden;
5) kosten aan het onroerend goed moeten verdeeld worden tussen de vruchtgebruiker en de blote eigenaar.
Niet alle voorwaarden lijken even goed stand te houden in geval van een rechtszaak, maar tonen wel aan dat het beter is geen misbruik te maken van deze constructies. En vergeet niet dat er naast deze vijf voorwaarden ook nog duidelijk moet aangetoond worden dat de constructie beantwoordt aan rechtmatige economische en financiële behoeften van de vennootschap.
Tot slot dient de aandacht te worden gevestigd op de uitspraak van het Hof van Cassatie (22 november 2007) waarin wordt gesteld dat vruchtgebruik geen huur is. Laat dit laatste nu net hét herkwalificatiewapen zijn waarmee de fiscus ten strijde trekt tegen vruchtgebruikconstructies.
Wetgevende initiatieven, zoals dit van de heer Van der Maelen (21 december 2007, http://www.dekamer.be/FLWB/PDF/52/0642/52K0642001.pdf), kunnen evenwel de fiscus ter hulp snellen. De toekomst zal uitwijzen of het arrest slechts een pirusoverwinning was voor de belastingplichtigen.