Bij de schenking van onroerende goederen zijn steeds schenkingsrechten verschuldigd. Wanneer de schenker nu binnen de drie jaar na de schenking overlijdt, zullen er niet opnieuw belastingen verschuldigd zijn, maar dient wel de zogenaamde regel van het progressievoorbehoud gehanteerd te worden: de waarde van de geschonken goederen wordt opgeteld bij de waarde van het resterende vermogen op de dag van het overlijden (‘opduw-effect’).
Hierdoor is de kans reëel dat men in een hogere tariefschijf van successierechten belandt. De bekomen percentages dienen dan toegepast te worden op het nog niet belaste gedeelte van de nalatenschap.
Speelt dit nadelig fiscaal effect altijd? Niet noodzakelijk! De plaats waar het geschonken onroerend goed gelegen is en het resterend vermogen bij overlijden zullen hun invloed laten gelden op de toe te passen tarieven.
Een voorbeeld maakt dit duidelijk: een weduwe schonk bijvoorbeeld 2 jaar geleden haar huis ter waarde van 225.000,00 euro aan haar zoon en houdt nu bij haar overlijden enkel nog spaarcenten ter waarde van 150.000,00 euro over.
Situatie 1: het onroerende goed is in het Brusselse Hoofdstedelijk of het Waalse gewest gelegen
In dit geval wordt de waarde van het geschonken goed opgeteld bij de totale waarde van de andere goederen die zich in de nalatenschap bevinden. Er wordt maw geen onderscheid gemaakt tussen een roerend en onroerend vermogen. In het voorbeeld bedraagt het totale vermogen hierdoor 225.000,00 + 150.000,00= 375.000,00 euro. Het nadelige fiscale effect is hier duidelijk merkbaar. Als gevolg van de optelling valt men voor het grootste gedeelte in de hoogste tariefschijf van 27% (van toepassing boven de 250.000,00 euro). Indien de weduwe pas vier jaar na schenking overleden was, zou de nalatenschap slechts 150.000,00 euro bedragen en zou men volledig in de lagere tariefschijven van 3 % (tot 50.000,00 euro) en 9% (tot 250.000,00 euro) terechtgekomen zijn.
Situatie 2: het onroerende goed is in het Vlaamse gewest gelegen
In Vlaanderen wordt daarentegen de regel van de ‘splitting’ toegepast. Dit wil zeggen dat het roerende en het onroerende vermogen twee afzonderlijke vermogens uitmaken. Deze worden bijgevolg ook apart belast, steeds beginnend aan het laagste successietarief. Toegepast op het voorbeeld verkrijgen we een roerend vermogen van 150.000,00 en een onroerend vermogen van 225.000,00 euro. Het onroerend vermogen is reeds volledig belast, waardoor in de nalatenschap enkel nog een te belasten roerend vermogen overblijft. In tegenstelling tot situatie 1 resulteert dit in een verschuldigd tarief van 3% op 50.000,00 euro en 9% op 100.000,00 euro. De opsplitsing in twee afzonderlijke vermogens zorgt er hier voor dat een nadelig fiscale effect achterwege blijft.
Sabine
27 October, 2008
Kan men, zonder medeweten van de andere kinderen, aan 1 kind een schenking doen van onroerend goed?
Johan Lemmens
7 November, 2008
Beste Sabine,
Onder het motto beter laat dan nooit!
Het is u allicht bekend dat bij aanwezigheid van kinderen de ouders slechts een beperkt beschikkingsrecht hebben. Met name:
- de helft van hun goederen indien er een kind is;
- een derde van hun goederen indien er twee kinderen zijn;
- een vierde van hun goederen indien er drie kinderen of meer zijn.
Om dit beschikbaar deel te bepalen moet de omvang van het vermogen van de overledene worden berekend. Dit is de som van de goederen die in het vermogen aanwezig zijn op het ogenblik van het overlijden vermeerderd met de goederen die tijdens het leven geschonken zijn, en verminderd met de schulden. Deze vermogenselementen worden berekend volgens de waarde op het ogenblik van het overlijden van de schenker en volgens hun staat op het ogenblik van de schenking.
Hierop wordt het gedeelte berekend waarover de overledene bij schenking heeft mogen beschikken, met name het verschil tussen het totale vermogen zoals hierboven berekend en het reservataire gedeelte.
Indien de schenker een kind wil begunstigen, bijvoorbeeld met een bepaald onroerend goed, dient de schenking te gebeuren “bij vooruitmaking” of “buiten erfdeel”. Gezien de schenking van een onroerend goed bij notariële akte gebeurd moet dit uitdrukkelijk in deze akte worden vermeld. Enkel en alleen in dit geval n dat geval kunnen de andere erfgenamen niet vragen om de schenkingen terug in de nalatenschap te brengen.
Zonder deze clausule moet in principe het onroerend goed (in natura) terug in de nalatenschap worden ingebracht, tenzij er nog andere onroerende goederen zijn die mogelijk aan de erfgenamen kunnen worden toegekend of het onroerend goed inmiddels werd verkocht.
Vergeet niet dat de schenking buiten erfdeel wordt afgetrokken van het beschikbare deel. Indien de schenking van het onroerend goed meer waard is dan het beschikbare deel, hebben de andere erfgenamen recht op hun gereserveerde gedeelte.
Moraal van het verhaal: schenking van een onroerend kan dan bij leven misschien (theoretisch) wel gebeuren buiten het weten van de andere kinderen, op het ogenblik van overlijden van de schenker zal de schenking terug naar boven komen.
Ken Haesendonckx
29 December, 2008
Beste,
mijn ouders staan op scheiden en zouden beide willen dat ik de ouderlijke woning aankoop. Daar het eigenlijk buiten mijn leencapaciteit valt is mijn moeder tot het volgende bereid om er zo voor te zorgen dat de woning toch in mijn bezit komt.
Situatie:
Mijn moeder is eigenaar van de grond van rechtswege, mijn vader wil 150.000€ voor zijn gedeelte van de woning daar deze in onverdeeldheid zit omdat ze gehuwd zijn met scheiding van goederen.
Bedoeling is het volgende:
Ik betaal aan de onverdeeldheid 200.000€, deze moet verdeeld worden als volgt; 150.000€ aan mijn vader en de resterende 50.000€ aan mijn moeder. Mijn moeder zou dus de grond+100000€ van haar gedeelte van de 150000€ aan mij schenken.
Stel ik mij de volgende vragen;
1) Kan mijn moeder mij de grond + 100.000 van haar gedeelte van de waarde van de woning schenking?
2) Kan de verdeling van de restwaarde van de woning na de schenking buiten de rechtbank, maar bv via notaris geregeld worden?
3) In welke mate mag de werkelijke waarde van de woning bij verkoop aan derden bv verschillen van de waarde die aan de woning wordt toegekend bij verkoop+/schenking aan kinderen zonder dat er een fiscale sanctie wordt toegekend?
Indien u zelf nog bemerkingen of suggesties heeft hoe ik deze zaak best regel, dan verneem ik dit graag van u…
alvast bedankt voor uw spoeding antwoord.
Johan De Keersmaecker
3 February, 2009
Beste Ken,
In de mate de grond tot het eigen vermogen van uw moeder behoort (en niet werd ingebracht in de onverdeeldheid), zal het gebouw opgericht op deze grond via natrekking eveneens toebehoren aan het eigen vermogen van uw moeder. Echter zal het eigen vermogen van uw moeder in principe een vergoeding dienen te betalen aan het eigen vermogen van uw vader voor het deel gefinancierd met gelden van dit laatste vermogen.
Wanneer uw moeder u de grond en 100.000 EUR wenst te schenken zal dit dienen te gebeuren via een notariële akte. Een belangrijke vraag bij de schenking zal zijn of uw moeder het bedrag van 100.000 EUR schenkt (een geldsom) ofwel een deel van de woning, daar de tarieven verschillend zijn.
Een verdeling van de onverdeeldheid naar aanleiding van de scheiding kan ook voor de notaris wanneer de partijen dit overeenkomen.
In principe moet er schenkingsrechten worden betaal op de verkoopwaarde van de geschonken goederen.
Voor de verkoop van onroerende goederen kan u verkopen aan de overeengekomen waarde. Echter de fiscus zal de belasting heffen op de verkoopwaarde (normale waarde van het goed tegenover het publiek). Deze waarde kan hoger of lager zijn dan de overeengekomen waarde. Indien de verkoopwaarde hoger is dan de overeengekomen waarde, dan hebben partijen de mogelijkheid om in de akte een verklaring pro-fisco af te leggen waarin zij de verkoopwaarde van het goed bepalen. In dat geval zullen de registratierechten geheven worden op de verkoopwaarde van het pand, zodanig dat de partijen geen meerwaarde te verhogen met een boete zullen moeten betalen. Wanneer de administratie van mening is dat de verkoopwaarde lager is dan opgegeven in de akte, zal de ontvanger contact opnemen met de betrokkene en zal er een voorstel worden gedaan om de verschuldigde rechten te voldoen op een hoger grondslag. Meestal zal de betrokkene dan in bespreking treden met de ontvanger, alvorens er wordt beslist om een controleschatting te vorderen.
Een andere mogelijkheid kan er in bestaan dat uw moeder uw vader vergoed voor het deel van de onverdeeldheid dat hij gefinancierd heeft. Vervolgens verkoop uw moeder u de grond en huis aan 200.000 EUR en wordt in de notariële akte een verklaring pro-fisco opgenomen waarin de geschatte verkoopwaarde wordt opgenomen.
Natasja Neefs
8 August, 2009
Beste,
Ik heb samen met mijn broer een appartement gekocht een half jaar geleden.
Nu is die juist daarvoor zonder werk gevallen en betaal ik alles alleen.
Mijn vraag is ofdat er nog een andere manier is om het appartement op mijn naam alleen te krijgen zonder overkopen of een schenking.
Bedankt bij voorbaat.
Groeten