Vele eigenaars van onroerende goederen bezwaard met een bouwovertreding, voelen het zwaard van Damocles boven hun hoofd hangen. De stedenbouwkundige inspectie kan hen immers voor de rechtbank brengen en zelfs de afbraak van de niet-vergunde gebouwen eisen.
Wanneer de inspectie kennis krijgt van een bouwovertreding, heeft zij immers 5 jaar de tijd om een strafrechtelijke vordering tegen de bouwovertreder in te stellen. Wanneer deze 5-jarige verjaringstermijn verstreken is, kan nog steeds een vordering ingesteld worden voor de burgerlijke rechtbank. De maximale burgerrechtelijke verjaringstermijn bedraagt immers niet minder dan 20 jaar te rekenen vanaf het begaan van de bouwovertreding.
Het nieuwe Vlaamse Decreet van 27 maart 2009 (gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad van 15 mei 2009) maakt een einde aan deze onzekerheid en voert nieuwe verjaringstermijnen voor bouwovertedingen in.
De stedenbouwkundige en gemeentelijke besturen dienen rekening te houden met de volgende nieuwe verjaringstermijnen:
- In ruimtelijk kwetsbaar gebied (zoals bos- en natuurgebied) geldt nog steeds een nultolerantie: zolang de bouwovertreding in stand wordt gehouden, kan deze niet verjaren. Een teniet gedane bouwovertreding (bijvoorbeeld door vrijwillige afbraak) verjaart pas na 10 jaar nadat de bouwovertreding heeft opgehouden te bestaan.
- In openruimtegebied (zoals landbouw- en recreatiegebied) verjaart een bouwovertreding na 10 jaar te rekenen vanaf de dag waarop de bouwovertreding werd begaan.
- In de overige gebieden (zoals woon- en industriegebied) bedraagt de verjaringstermijn 5 jaar vanaf het begaan van de bouwovertreding.
Naast de lengte van de verjaringstermijnen, is dus ook het vertrekpunt van de verjaringstermijn gewijzigd: niet langer de kennisname van de bouwovertreding, maar wel het begaan ervan doet de nieuwe verjaringstermijnen lopen.
De nieuwe verjaringstermijnen zijn van toepassing vanaf 1 september 2009. Indien de bouwovertreding dateert van vóór deze datum, nemen de nieuwe verjaringstermijnen een aanvang vanaf deze datum van inwerkingtreding. Dit wil zeggen dat bestaande bouwovertredingen in openruimtegebied verjaard zullen zijn per 1 september 2019 en deze in de overige gebieden per 1 september 2014.
Er dient wel opgemerkt te worden dat het verstrijken van de verjaringstermijnen niet de vergunning van de bouwovertredingen inhoudt. Dit betekent dat de bouwovertredingen niet kunnen worden uitgebreid, niet heropgebouwd na brand, geen recht geven op onteigeningsvergoeding enz.
Bij de overdracht van een onroerend goed met een bouwovertreding dient de verkoper de nodige stedenbouwkundige informatie te verschaffen aan de koper. De verkoper dient dus ook mee te delen dat er niet-vergunde bouwovertredingen het onroerend goed bezwaren. Hiervan wordt desgevallend melding gemaakt in de notariële akte. De bouwovertreding is immers een voortdurend misdrijf en wordt mee overgedragen aan de nieuwe eigenaars (die dan immers aansprakelijk zijn voor de instandhouding).
De nieuwe verjaringstermijnen gelden evenwel enkel ten aanzien van de stedenbouwkundige inspectie en het college van burgemeester en schepenen. De gewone burger kan nog steeds een vordering instellen binnen de termijn van 5 jaar nadat zij kennis hebben gekregen van de bouwovertreding (denk hierbij vooral aan nieuwe buren bij overdracht van de niet-vergunde gebouwen). De maximale verjaringstermijn van 20 jaar na het begaan van de bouwovertreding blijft wel onverminderd van toepassing.
Iwan
20 January, 2010
Beste,
Na jaren deze problematiek te volgen is er uiteindelijk maar één conclusie? er verandert niets onder de zon.
Het enige beleid dat er gevolgd wordt is bezigheidstherapie voor ambtenaren, welke er dan nog uit bestaat om ons burgers, die hun loon trouwens moeten ophoesten,steeds een rad voor de ogen te draaien.
Nog geen jaar geleden zou een vonnis uit 1995 uiteindelijk in 1998 verjaard zijn.
Eindelijk rustig slapen, de storm is voorbij.
uit bovenstaand artikel lijkt dat er nu weer een nieuwe termijn geldt en dat er nu tot 2014 moet gewacht worden 2019 moet gewacht worden.
M.a.w. als nietsvermoedende burger heb ik in 1989 een huis gekocht, op 24 jarige leeftijd.
Tegen mijn pensieonleeftijd zal ik misschien weten of er nu eens rust komt.
Maar eerlijk gezegd geloof ik dit zelfs niet, want anders is het plezier van ambtenaar te zijn en mensen op hun eigen kosten te kloten voorbij. En als er echt “die hards” tussen dit zooite zitten dan komen ze gewoon even naast jou logeren en voila weeral oneindig veel tijd, want ze moeten eerst nog teweten komen??????of er een overtreding bij de nietsvermoedende buren is en dan lekker VIJF jaar de tijd om subtiel een kloot af te draaien…..
En dan wil niemand nog ambtenaar worden, met als gevolg dat er teveel centen overzijn,gevolghebbende dat er geen begrotingstekort is wat kan leiden tot belastingsverlaging……. snap je het plaatje.
wende
2 April, 2010
Het is me niet duidelijk of het decreet van 27 maart 2009 handelt over de verjaring van de strafrechtelijke vervolging, dan wel over de burgerlijke vervolging.
Cindy Dhondt
12 April, 2010
Beste Wendy,
De nieuwe verjaringstermijnen gelden zowel voor de strafrechtelijke als de burgerlijke vervolging door de stedenbouwkundige inspectie en het schepencollege.
Wanneer een “gewone” burger een vordering wil instellen, zijn de “gewone” verjaringstermijnen van toepassing, te weten 5 jaar na de kennisname met maximum 20 jaar na het begaan van de overtreding.
Met vriendelijke groeten,
daniel
17 April, 2011
goede middag ik heb een winkelpand gekocht in 2001 en blijkbaar heeft de verkoper er 200 m2
in overtreding gebouwd de bouw werd in 1990 opgeleverd is dit nu al verjaard
alvast bedankt
mvg
daniel
Cindy Dhondt
26 April, 2011
Beste,
Indien het gebouw in woon- of industriegebied is gelegen, is de bouwovertreding pas verjaard op 1 september 2014 en dan nog slechts tegenover Stedenbouw en de gemeentelijke instanties. Voor de mede-burgers is de bouwovertreding pas verjaard na 20 jaar te rekenen vanaf de bouwovertreding of na 5 jaar te rekenen vanaf de kennisname.
Met vriendelijke groet,
Cindy Dhondt
Masset rigo
21 May, 2011
Beste , ik heb een overtreding bij een achterbuur gemerkt , die heeft 80 cm aangehoogd en dit op 1 hectare zodat bij elk onweer mijn tuin dreigt onder te lopen !!!! Heel de buurt dacht dat er een vergunning zou zijn en nu blijkt natuurlijk dat dit niet zo is . De aanvullingswerken waren 6 jaar geleden , Is dit nu verjaard? of kan ik nog iets doen want mijn grond is gedévalueerd? Thanks
ronnie bastijns
8 June, 2011
Hoe kan je een bouwovertreding laten regulariseren ? Wie moet je daar voor aanspreken ?
Cindy Dhondt
9 June, 2011
Beste,
De al dan niet mogelijkheid tot regularisatie hangt af van diverse factoren: de aard van de overtreding, de datum van overtreding, de ligging van het onroerend goed enz.
Best neemt u contact op met de technische dienst van uw gemeente alwaar zij u verder wegwijs kunnen maken.
Met vriendelijke groet,
Cindy Dhondt
kenneth
25 July, 2011
Beste,
Wij zouden een stukje grond willen kopen waar reeds 12 jaar een dubbele garage opstaat. Die staat echter 2m65 van de scheidingslijn ipv 3m. Is dit te regulariseren of is dit afbraak.
Mvg,
Kenneth
sven
26 August, 2011
een bouwovertreding begaan door de vorige eigenaar in 1974 (inplanting van de woning niet conform de bouwvergunning, in woongebied), in 2011 door een landmeter opgemerkt, is dit verjaard of niet? geldt de burgerrechtelijke termijn van 20 jaar effectief vanaf datum bouwmisdrijf of vanaf 01.09.2009? is het mogelijk dat de burgerlijke verjaringstermijn reeds verstreken is, terwijl – door de overgansbepalingen- dezen ten aanzien van de stedenbouwkundige inspectie en college van burgemeester en schepenen nog niet is verstreken? (ik dacht dat een burgerlijke rechtsvordering nooit kan verstrijken voor een strafvordering??? graag enige toelichting, met dank en mvg,
sven
Cindy Dhondt
29 August, 2011
Geachte,
De nieuwe verjaringstermijnen gaan inderdaad in vanaf 1 september 2009 maar enkel ten aanzien van de stedenbouwkundige en gemeentelijke besturen.
De burgerrechtelijke verjaringstermijn van 20 jaar te rekenen vanaf het begaan van de bouwovertreding blijft onverminderd van toepassing. In casu is de bouwovertreding begaan in 1974 “totaal” verjaard ini 1994.
De nieuwe verjaringstermijnen doen niet opnieuw een verjaringstermijn lopen, maar hebben de bedoeling om rechtszekerheid te creëren door verjaringstermijnen in te stellen vanaf het begaan van de bouwovertreding in plaats van te rekenen vanaf de kennisname ervan. Dit laatste is immers een “onzeker” gegeven en zou telkens opnieuw verjaringstermijnen doen ingaan.
Met vriendelijke groet,
Cindy Dhondt
Philippe Leribaux
4 September, 2011
Geachte, wij lieten 2 jaar geleden onze tuin wat ophogen ( een oppervlakte van 180 m², gelijkgemaakt over een verval van 0 tot 70 cm). Onze tuinaannemer beweerde toen dat er geen vergunning diende aangevraagd te worden, en wij zijn hem daar in gevolgd.
Hebben we nu een bouwovertreding begaan in de eerste plaats?
Kan ik die nu achteraf nog regulariseren?
Philippe
Danckaert
4 February, 2012
In 1990 een bouwtoelating verkregen voor verbouwing van een boerderij in landbouwgebied. Het huis werd niet gebouwd conform de bouwtoelating: plat dak i.p.v.licht hellend .Het geheel kreeg een moderner uitzicht dan het toegelaten bouwproject: de ramen zijn dan b.v.b. ook moderner . Het volume van het geheel is niet toegenomen t.o.v. het vergunde . Er is nooit een klacht door eender wie ingediend. Nu wil ik het huis verkopen en de gemeente wijst er de mogelijke kopers op dat het huis niet gebouwd werd volgens de plannen die bij de bouwtoelating horen..Is er sprake van een ernstig bouwmisdrijf . Is er verjaring ? Welke problemen kan een koper krijgen ? de gemeente zegt dat zij, geen problemen zullen maken. Wat moet ik doen?,
Marleen