De Vlaamse overheid wil de activering van enkele duizenden leegstaande en verwaarloosde panden stimuleren.
Bij decreet van 27 maart 2009 betreffende het grond- en pandenbeleid heeft zij een aantal fiscale maatregelen uitgewerkt die daartoe kunnen bijdragen: de belastingvermindering voor renovatieovereenkomsten en het abattement voor de overdracht van onbenutte bedrijfsruimten, gebouwen of woningen die als hoofdverblijfplaats zullen worden gebruikt, het zogenaamde “renovatie-abattement.
Vanaf 1 september 2009 kunnen kopers van dergelijk pand onder bepaalde voorwaarden genieten van een ‘abattement’ van 30.000 EUR op de overeengekomen koopsom of verkoopwaarde.
Een ‘abattement’ betekent een vermindering van de heffingsgrondslag, waarop bij de aankoop van een onroerend goed het verkooprecht (10% of 5% ingeval van klein beschrijf”) wordt toegepast. Dit betekent dat een financieel voordeel kan genoten worden van 3.000 EUR wanneer het tarief van 10% van toepassing is of 1.500 EUR wanneer het tarief van 5% toepasselijk is.
Wanneer komt u als koper hiervoor in aanmerking?
Er moet voldaan zijn aan volgende cumulatieve voorwaarden:
1) U bent koper van een onroerend goed om er een hoofdverblijfplaats te vestigen.
Het goed moet dus in de eerste plaats tot bewoning aangewend zijn of bestemd worden.
Er wordt in de wet niet gespecifieerd dat u de volle eigendom van dergelijk goed moet verwerven. De aankoop van een onverdeeld deel, blote eigendom, vruchtgebruik, kan derhalve eveneens aanleiding geven tot toepassing van het renovatie-abattement voor zover aan de andere voorwaarden wordt voldaan. Evenmin wordt wettelijk voorzien dat u als koper een natuurlijke persoon moet zijn. De koper kan net zo goed een rechtspersoon zijn (vennootschap, stichting, vzw…). Ook het eigendomsbezit van andere onroerende goederen is van geen tel.
Het renovatie-abattement is in die zin nauwelijks te vergelijken met de reeds bestaande Vlaamse abattementen bij aankoop van een enig onroerend goed, desgevallend samen met een hypothecaire lening ter financiering van deze aankoop (zie vorige artikels).
2) Het verkochte onroerend goed is op het ogenblik van de aankoop voor ten hoogste 4 opeenvolgende jaren opgenomen in één of meerdere van volgende registers, inventarissen of lijsten (gelijktijdig of consecutief): het leegstandsregister, de inventaris van leegstaande en/of verwaarloosde bedrijfsruimten, de lijsten van ongeschikte en/of onbewoonbare woningen en verwaarloosde gebouwen en/of woningen.
3) Het goed wordt gerenoveerd en een hoofdverblijfplaats wordt gevestigd op de plaats van het aangekochte goed binnen een wettelijk voorziene termijn van 2 of 5 jaar na registratie van de aankoop:
Het decreet stelt dat de renovatie en de vestiging van de hoofdverblijfplaats voor een woning binnen de 2 jaar dient te geschieden na registratie van het document dat aanleiding geeft tot registratie, of ingeval van laattijdige registratie, vanaf de uiterste datum voor tijdige aanbieding ter registratie van het document. Wanneer het een gebouw betreft dat bij aankoop niet vatbaar is voor bewoning, bijvoorbeeld doordat het in dermate slechte staat is dat het met een bouwgrond kan worden gelijkgesteld, zal u als koper over een termijn van 5 jaar beschikken.
De renovatie en de vestiging van de hoofdverblijfplaats dienen binnen één en dezelfde wettelijk voorziene termijn te gebeuren. Dat aan deze voorwaarde voldaan is kan bijvoorbeeld blijken uit (een lopende procedure tot) schrapping uit de registers/ inventarissen/ lijsten m.b.t. leegstand en verkrotting, of uit een inschrijving in het bevolkingsregister, binnen de voorziene termijn.
Degene die de woning tot zijn hoofdverblijfplaats neemt, dient niet de originele koper te zijn. Het kan even goed een huurder zijn, of bvb. een persoon aan wie de oorspronkelijke koper het pand heeft doorverkocht. De oorspronkelijke koper zal er in deze gevallen over waken dat de huurder/ nieuwe eigenaar de voorwaarde van vestiging van de hoofdverblijfplaats (en eventuele renovatie zo die nog niet gebeurd is) binnen de resterende termijn vervult.
4) Vormvereiste: in het document dat tot de heffing van het verkooprecht aanleiding geeft (doorgaans de notariële koopakte, soms de voorafgaandelijke verkoopovereenkomst) dient a) uitdrukkelijk gevraagd worden naar de toepassing van het renovatie-abattement en dient b) de koper te verklaren dat voldaan is aan de voorwaarde van opname in een vermeld register, inventaris of lijst, dat het goed wordt gerenoveerd en dat een hoofdverblijfplaats wordt gevestigd binnen de wettelijk voorziene termijn.
Het renovatie-abattement kan overigens gecumuleerd worden met de reeds bestaande Vlaamse abattementen of meeneembaarheid van registratierechten, waaromtrent in zelfde document de nodige verklaringen worden opgenomen.
Wat als u na 1 september 2009 een pand gekocht waarvoor u meent het abattement te kunnen genieten, maar de verklaring niet werd opgenomen in de koopakte?
Geen nood ! U kan het abattement binnen de 6 maanden vanaf registratie van de akte het renovatie-abattement nog aanvragen bij middel van een verzoekschrift dat alle noodzakelijke vermeldingen bevat. Wend u hiervoor best naar uw notaris.
