Wanneer men een onroerend goed in een vennootschap inbrengt, moet de vennootschap rekening houden met de (mogelijke) heffing van registratierechten.
Als basis kan men stellen dat de inbreng van een onroerend goed in een Belgische vennootschap met vergoeding door aandelen, aan 0% registratierechten kan gebeuren. Voor een beperkt aantal onroerende inbrengen, met name
- door natuurlijke personen
- van goederen die gedeeltelijk of geheel tot bewoning worden aangewend of voor bewoning bestemd zijn,
is, het mutatierecht of ‘verkooprecht’ van toepassing (in de regel 10% in Vlaanderen en 12,5% elders in het land).
Algemeen kan men dus stellen dat de inbreng van een perceel grond ongeacht de bestemming ervan, de inbreng van 100% bedrijfsgebouwen (kantoren, industriële gebouwen, gebouwen voor de landbouwexploitatie,…), of de inbreng van een woning/appartement door een rechtspersoon ( een vennootschap), altijd aan 0% registratierechten kan geschieden.
Wanneer men evenwel als natuurlijk persoon overweegt om zijn woning of zijn appartement-tweede verblijf in de vennootschap in te brengen, moet men rekening houden met een heffing van het verkooprecht.
Kan men aanvoeren dat het appartement zuiver beroepsmatig wordt aangewend of bestemd wordt om alsnog een inbreng aan 0% heffing te bekomen?
Als in de realiteit op het ogenblik van de inbreng er inderdaad geen aanwending (werkelijk gebruik) is van het appartement voor huisvesting van een aantal personen, noch een bestemming voor bewoning is voor het appartement, dan kan u zich inderdaad op de 0% heffing van registratierechten beroepen.
De “bestemming” van een gebouw wordt door de fiscale administratie beoordeeld in functie van de natuurlijke inrichting van het gebouw, dit wil zeggen volgens het normale gebruik waartoe het gebouw is ontworpen. Zo zal de aanwezigheid van een badkamer en een keuken een indicatie kunnen zijn voor de bestemming als woning.
Het weze beklemtoond dat de feitelijke toestand belangrijk is in deze.
Zo had een natuurlijk persoon een onroerend goed ingebracht dat als “toonzaal” werd omschreven in de akte, zodat men in eerste instantie kon stellen dat het om een bedrijfsgebouw zonder bewoning ging. Evenwel heeft de fiscus naderhand vastgesteld dat de eigendom ten tijde van de inbreng minstens gedeeltelijk bewoond was. Dit bleek ondermeer ook uit een inschrijving in het bevolkingsregister op het adres van het ingebrachte goed… De onfortuinlijke inbrenger heeft alsnog het verkooprecht moeten vereffenen aan de fiscus.
Recent heeft de rechtbank te Luik op 15 februari 2010 een opmerkelijk vonnis geveld in andere zin, zich eveneens beroepend op de feitelijke omstandigheden op het moment van de inbreng.
Daarbij heeft de rechter geoordeeld dat een tandarts die een appartement dat op het ogenblik van de inbreng voor de uitoefening van zijn beroep diende en namelijk volledig tot een tandartskabinet is was getransformeerd, inderdaad aan 0% kon worden ingebracht in de vennootschap. Feitelijk werd het appartement niet bewoonbaar geacht gezien de aanwezigheid van een tandartsstoel in het midden van de living en de aanwezigheid van ander beroepsmateriaal dat permanent was vastgehecht aan de muren en de grond.
Ondanks het feit dat uit de kadastrale gegevens kon worden afgeleid dat het appartement tot bewoning kon worden aangewend en het appartement voorzien was van meerdere kamers en een badkamer, heeft de rechter in casu zich gefocust op de concrete inrichting op de datum van de inbreng en daarbij geoordeeld dat er voldoende feiten aanwezig zijn om te stellen dat de aanwending en bestemming van het appartement in casu niet deze van bewoning is.
