De bijzondere aandacht zal vooralgaan naar de koopsom en de omschrijving van het onroerend goed.

Maar ook de oorsprong van de eigendom doet niet enkel dienst als bladvulling! De goede lezing ervan zou wel eens tot niet-aankoop kunnen doen besluiten.

We belichten hier één gegeven dat uit de oorsprong van eigendom kan blijken: de voorafgaandelijke schenking tussen echtgenoten.

Wanneer het onroerend goed in kwestie in het verleden het voorwerp heeft uitgemaakt van een schenking tussen echtgenoten en deze echtgenoten zijn nog in leven, loopt de (kandidaat-)koper risico dat deze schenking wordt herroepen. Een schenking tussen echtgenoten (buiten huwelijkscontract) is immers ten alle tijde herroepbaar.

Een dergelijke herroeping van schenking heeft terugwerkende kracht zodat de overdrachten van dit onroerend goed volgend op de (herroepen) schenking, ontbonden worden. Aldus verliezen de kopers van dergelijk geschonken, en vervolgens herroepen, onroerend goed hun rechten op dit goed.

Staat de koper dan machteloos tegen een herroeping van schenking van onroerend goed tussen echtgenoten?

Het precaire karakter van de eigendomstitels volgend op de schenking tussen echtgenoten, is bekend (althans wordt geacht bekend te zijn) aan de koper aangezien elke overdracht (incl. schenking) van onroerend goed een openbaar karakter heeft door de overschrijving op het hypotheekkantoor. De vermelding van de eigendomsoorsprong in de aankoopakte draagt eveneens bij aan de informatieverplichting door de notaris. Het gewoon voorlezen volstaat evenwel en veelal worden de gevolgen van de eigendomsovergangen na schenking tussen echtgenoten niet in detail toegelicht.

Het principe “bezit geldt als titel” (artikel 2279 Burgerlijk Wetboek) biedt ook al geen soelaas aangezien dit enkel voor roerende goederen kan toegepast worden.

Pijnlijk besluit: de koper zal ingeval van herroeping van de voorafgaandelijke schenking tussen echtgenoten, het onroerend goed in kwestie aan zijn neus voorbij zien gaan …

Stakers leveren geen prestaties en hebben dus ook geen recht op loon. Als de staking erkend wordt door de vakbond, zal de staker aanspraak kunnen maken op een stakingsvergoeding ten laste van de vakbond.
Daarnaast wordt de niet-stakende werknemer, die zijn contractueel bedongen arbeid verderzet, natuurlijk betaald voor zijn geleverde prestaties.

Een probleem stelt zich echter wanneer de werkwillige werknemer door een stakingsactie in de onmogelijkheid verkeert zijn arbeid uit te voeren. Deze werknemer kan uiteraard niet als een stakende werknemer beschouwd worden, daar hij niet vrijwillig de uitvoering van zijn arbeidsovereenkomst staakt. Heeft deze werknemer recht op gewaarborgd dagloon?

Indien het gaat om een aangekondigde staking, dan moet de werknemer de nodige maatregelen nemen om zich naar het werk te begeven. Als de werknemer met vertraging of niet op zijn werk aankomt zal hij het bewijs moeten leveren dat hij voldoende inspanningen heeft gedaan om zich naar het werk te begeven om recht te hebben op gewaarborgd loon.

Om recht te hebben op gewaarborgd loon moet:
- de werknemer zich normaal naar het werk begeven en arbeidsgeschikt zijn;
- de oorzaak van zijn afwezigheid of vertraging overkomen zijn op weg naar het werk en onafhankelijk van de wil van de werknemer.

Wanneer de werkwillige werknemer zich normaal naar het werk begeeft en het werk niet kan aanvatten of voortzetten door een stakingsactie wordt zijn arbeidsovereenkomst voor de niet gepresteerde uren geschorst. De werkgever zal voor deze niet gepresteerde uren geen loon moeten betalen.

De vraag stelt zich als de werknemer op een stakerspiket stuit voor de ingang van de firma of de KMO-zone, is hij dan op het werk aangekomen? De meningen hieromtrent zijn verdeeld en ook sterk afhankelijk van de situatie. In dergelijke situatie moet de werknemer bewijzen dat hij voldoende inspanningen heeft geleverd om op het werk te geraken om recht te hebben op gewaarborgd loon..

In bepaalde gevallen kan staking een vorm van overmacht uitmaken, namelijk als:
- de werkstaking onvoorzienbaar en onvermijdelijk is;
- de werkstaking het de werkgever onmogelijk maakt zijn werkwillige werknemers verder tewerk te stellen;
- de werkstaking geen fout uitmaakt, die toerekenbaar is aan de werkgever.

De overmacht ontheft de werkgever van de verplichting om de niet-stakers te laten werken en hun loon uit te betalen. Bij overmacht ingeval van staking kan de RVA tussenkomen en de niet-stajers een werkloosheidsuitkering uitbetalen.

In geval van staking kan de ondernemers geen uitzendkrachten tewerkstellen en kan hij geen werknemer met een vervangingsovereenkomst tewerkstellen ter vervanging van een stakende werknemer.

Kan de werkgever optreden bij staking?

Wanneer de werkgever vreest voor zijn eigendom, de veiligheid van zijn klanten of werkwillig personeel kan hij een interventie van de politie vragen

Wanneer de gevolgen van de staking in zijn onderneming onevenwicht zijn ten opzichte van het beoogde doel van de stakingsactie kan de werkgever met een éénzijdig verzoekschrift aan de rechter van de rechtbank van eerste aanleg vragen om op zeer korte termijn de nodige maatregelen te treffen. Met deze procedure doet de rechtbank uitspraak over het geschil zonder dat hij daarbij de werknemers of vakbonden in het conflict hoort. De werkgever kan dit verzoekschrift aanwenden van zodra een aantal rechten en plichten worden geschonden. De inbreuken worden vastgelegd door een gerechtsdeurwaarder.

De rechtbank kan een dwangsom opleggen indien de rechtelijke beslissing niet wordt gerespecteerd. Deze dwangsom is afhankelijk van het aantal inbreuken, het aantal dagen vertraging bij uitvoering van de rechterlijke beslissing, …

Een stille vennoot is als geldschieter in principe enkel aansprakelijk voor de gedane inbreng. De beherende vennoot daarentegen is hoofdelijk aansprakelijk voor de engagementen van de vennootschap.

In de praktijk is minstens één van de beherende vennoten ook zaakvoerder van de vennootschap. Wat gebeurt er nu als er geen beherende vennoot meer is en de enige zaakvoerder is geen vennoot?

Het hof van beroep van Antwerpen zet in haar vonnis van 6 september 2011 de principes nog eens in de verf.

Primo, het is niet omdat iemand wordt benoemd tot zaakvoerder van een Comm.V. dat men kan besluiten dat de betrokken zaakvoerder ook vennoot is geworden van de vennootschap. Vennoot is men pas als men door een inbreng is toegetreden tot het vennootschapscontract. Een niet-vennoot zaakvoerder kan niet voor de schulden van de vennootschap worden aangesproken.

Secundo, indien er geen beherende vennoten meer zijn kan er ook geen sprake zijn van een gewone commanditaire vennootschap. Er is immers niet langer voldaan aan de vereiste om minstens één stille en één beherende vennoot te hebben. In dit geval zal de Comm.V. beschouwd worden als een commerciële maatschap waarbij het bestuur van de vennootschap door de stille vennoten is overgedragen aan een externe zaakvoerder. Vermits een maatschap een vennootschap is zonder rechtspersoonlijkheid zijn alle stille vennoten rechtstreeks aansprakelijk voor de schulden van de vennootschap.

Als stille vennoot kan je dus maar beter op je hoede zijn wanneer er geen beherende vennoten meer zijn en geen van de stille vennoten zaakvoerder wil worden van de vennootschap. De prijs kan immers hoog zijn.

Er moet een onderscheid gemaakt worden tussen de opschortende voorwaarde en de opschortende tijdsbepaling!

De rechtbank van Brugge heeft in in een vonnis van 19 mei 2010 de puntjes nogmaals op de i gezet.

De concrete feiten waren als volgt:

In juni 1999 werd een woning verkocht tegen de prijs van 3.150.000 (oude) Belgische frank. De prijs was betaalbaar bij de ondertekening van de authentieke verkoopakte ten kantore van de notaris. Deze zou op het eerste verzoek van de kopers moeten worden verleden, binnen de wettelijke termijn van vier maanden. De koper zou het eigendomsrecht verkrijgen bij het verlijden van de authentieke akte.

De afspraak bij de notaris komt er echter nooit, en de onderhandse overeenkomst wordt evenmin ter registratie aangeboden.

Moet het mutatierecht hier voldaan worden? Heeft het registratiekantoor met andere woorden een recht om de betaling (met eventuele boete wegens laattijdigheid) te vorderen?

De rechtbank bevestigt de algemene regel dat “het voor de onmiddellijke eisbaarheid van het mutatierecht volstaat dat het afgesloten contract hetzij onmiddellijk, hetzij op het uitgestelde tijdstip de eigendomsoverdracht teweegbrengt.” Voorgaande zienswijze verdient aanmoediging.

Er is namelijk een verschil tussen de opschortende voorwaarde en de opschortende tijdsbepaling.

- De opschortende voorwaarde (art. 1181 BW): de opschortende voorwaarde schort de overeenkomst op tot op het moment van de vervulling van de voorwaarde. De vervulling moet afhangen van een toekomstige, onzekere gebeurtenis, en mag “niet potestatief” zijn, dit wil zeggen: niet afhankelijk van factoren die door een van de partijen kunnen beïnvloed worden. De voorwaarde moet dus een toevalligheids-aspect bevatten. 

De opschortende voorwaarde belet de onmiddellijke heffing van het registratierecht. Het evenredig recht wordt pas eisbaar bij de vervulling van de voorwaarde (artikel 16 W.Reg.). Hangende de voorwaarde zal de overeenkomst enkel aanleiding geven tot het algemeeen vast recht

- De opschortende tijdsbepaling (art. 1185 BW): schort niet de verbintenis an sich op, maar stelt alleen de uitoefening ervan uit. Het is dan ook voormelde tijdsbepaling die aan de orde is in de bovenstaande casus: de verkoop is gesloten, er is overeenstemming over het voorwerp en de prijs, enkel de eigendomsoverdracht wordt nog uitgesteld tot het moment van het verlijden van de authentieke akte.

Het registratierecht zal onmiddellijk worden geheven, bij de aanbieding ter registratie. Het registratierecht treft namelijk de overeenkomst zelf.

Een onderscheid om zeker in het achterhoofd te houden!

Deze tienjarige aansprakelijkheid vormt een verzwaring van de gemeenrechtelijke aannemersaansprakelijkheid. In het kader van de bescherming van de openbare veiligheid, geldt dat de tienjarige aansprakelijkheid de openbare orde raakt. Dit laatste is absoluut een positief punt voor de bouwheren.

Wat nu indien de aannemer, hangende de tienjarige termijn, in vereffening gaat? Welke aanspraken kunnen de bouwheren nog laten gelden wanneer een gebrek in de bouw wordt vastgesteld?

1. Hangende de vereffeningsprocedure

Zolang de vereffeningsprocedure lopende is, kan de vordering met betrekking tot de tienjarige aansprakelijkheid van de aannemer sowieso ingesteld worden bij de vereffenaar.
Hier vormen zich geen obstakels.

De vereffenaar dient echter wel omzichtig om te springen met de vorderingen. Indien hij aanspraken van schuldeisers miskent, kan hij een persoonlijke aansprakelijkheid oplopen!

2. Na sluiting van de vereffening

Principieel kan men zich na sluiting van de vereffening niet meer beroepen op de tienjarige aansprakelijkheid van de aannemer. Het is ook niet meer mogelijk om de vereffenaar nog persoonlijk aan te spreken (behoudens indien kwade trouw kan aangetoond worden). 

Betekent dit dat alle kansen verkeken zijn voor de bouwheer? Nee!

Op basis van artikel 198 van het Wetboek van Vennootschappen blijft de vennootschap na haar vereffening nog passief gehouden. Deze passieve gehoudenheid strekt zich uit over een periode van 5 jaar. Tijdens deze periode wordt aangenomen dat het nog steeds mogelijk is om de vordering in te stellen. De vennootschap kan dan nog altijd verweer voeren tegen de ingestelde vorderingen.

Bovendien kan in het verslag houdende sluiting van de vereffening een aansprakelijke persoon worden opgenomen. Gedupeerden kunnen zich, na publicatie van de stand van zaken in de bijlagen bij het Belgisch Staatsblad, wenden tot deze persoon. De opgenomen aansprakelijke kan daarbij gelast worden met het beheer van het provisiefonds (zie verder).

Na deze ultieme termijn van 5 jaar is het echter definitief gedaan met de aanspraken tegen de aannemer! Wat nog wel mogelijk blijft, is om zich tot de architect te wenden. In zoverre wordt bewezen dat de architect niet op correcte wijze zijn wettelijke taak van controle op de werken heeft uitgevoerd, kan hij voor de daardoor veroorzaakte schade worden aangesproken. Indien blijkt dat zonder de controlefout van de architect de uitvoeringsfout van de aannemer niet voldoende zou geweest zijn om de schade te veroorzaken, is elk van hen gehouden tot betaling van de volledige schade.

3. Aanleggen van een provisie door de aannemer?

Het aanleggen van een provisie voor eventuele aanspraken hangende de vereffening, verdient aanbeveling. Deze provisionering kadert binnen de zogenaamde “boekhoudkundige voorzichtigheid”. Het goede huisvader-principe is hier duidelijk van toepassing. Desgevallend kan deze provisie afgebouwd worden naarmate de mogelijke aanspraken op basis van tienjarige aansprakelijkheid verstrijken.

4. Conclusie

De tienjarige aansprakelijkheid van de aannemer na vereffening is niet zo’n evident gegeven, doch vormt absoluut geen verloren zaak.

Artikel 256 van het Wetboek van Vennootschappen voorziet in de regeling inzake statutaire zaakvoerders. Het artikel blinkt niet onmiddellijk uit in duidelijkheid, doch 2 situaties kunnen onderscheiden worden.

Zo zijn enkel afzetbaar, en slechts om gewichtige redenen, met unanimiteit van stemmen, de zaakvoerders die:

1/ als zodanig benoemd werden in de oprichtingsakte
én
2/ dit zonder beperking in de tijd.

Indien één van of de beide voorwaarden niet vervuld zijn, geldt dat de statutaire zaakvoerders afzetbaar zijn met een bijzondere meerderheid van stemmen.

Meer bepaald zal de statuaire zaakvoerder slechts afgezet kunnen worden volgens de quorumvereisten die gelden voor een statutenwijziging, hiervoor zal sowieso een buitengewone algemene vergadering moeten worden samengeroepen. Standaard geldt dat een drievierde meerderheid moet bekomen worden, alvorens een statutenwijziging doorgang kan vinden.

Het kan aangewezen zijn om in de statuten een strenge regeling te voorzien voor wat betreft de afzetbaarheid van de statutaire zaakvoerder. Bijvoorbeeld de unanimiteit.

Dit betekent in concreto dat alle vennoten zullen moeten instemmen met het voorstel tot afzetting van de zaakvoerder. Indien de statutaire zaakvoerder op dat moment zelf nog (minstens) 1 aandeel in volle eigendom, dan wel in vruchtgebruik (inclusief stemrechten) heeft aangehouden, heeft dit tot gevolg dat hij/zij zelf (als vennoot) zal moeten instemmen met het eigen ontslag.

Hierdoor ontstaat een vetorecht wat impliceert dat  de zaakvoerder zijn ontslag kan tegenhouden door tegen te stemmen. Laat dit laatste nu net de situatie zijn die het vaakst (lees: quasi altijd) in de praktijk zal voorkomen.

Het behoeft dan ook geen betoog dat men middels een mandaat van statutaire zaakvoerder een bijzonder solide positie kan bekomen.

Echter, het hoeft niet altijd zo problematisch te zijn of te blijven.
De alarmbelprocedure heeft namelijk ook een klokkenluiders-effect, waarbij men met de beide voeten terug even op de grond wordt geplaatst en er naar gerichte oplossingen kan worden gezocht.

Het volgen van de juiste procedure is alvast een stap in de goede richting.

De artikelen 332 (voor BVBA) en 633 (voor NV) van het Wetboek van Vennootschappen bevatten de eigenlijke alarmbelprocedure. In de artikelen 333 en 634 van het Wetboek van Vennootschappen vinden we een uitbreiding op deze regeling.

Twee situaties zijn te onderscheiden.

1. Het netto-actief daalt tot minder dan de helft van het maatschappelijk kapitaal.

Indien deze situatie zich voordoet, moet de algemene vergadering op haar hoede zijn. Zij moet namelijk bijeenkomen binnen een termijn van maximaal twee maanden nadat het verlies is vastgesteld of had moeten vastgesteld worden.

De vergadering heeft de taak te beraadslagen en te beslissen over de ontbinding van de vennootschap en eventuele andere in de agenda aangekondigde maatregelen. De beslissing moet worden genomen met hetzelfde quorum als voor een statutenwijziging. In concreto en standaard: met een drievierde meerderheid van stemmen.

De concrete voorstellen worden in een bijzonder verslag opgenomen, dat vijftien dagen voor de algemene vergadering op de maatschappelijke zetel ter beschikking van de vennoten/aandeelhouders wordt gesteld. Indien het bestuursorgaan voorstelt de activiteit voort te zetten, wordt in het verslag een uiteenzetting gegeven van de maatregelen die overwogen worden tot herstel van de financiële toestand van de vennootschap. Dat verslag wordt in de agenda vermeld.
Maar, opgelet, want indien voormeld verslag ontbreekt, leidt dit tot de nietigheid van de beslissingen van de algemene vergadering.

2. Het netto-actief daalt tot minder dan een vierde van het maatschappelijk kapitaal

De procedure is gelijklopend met het voorgaande. Maar, hier geldt een verschillend quorumvereiste: de ontbinding vindt dan namelijk plaats wanneer zij wordt goedgekeurd door slechts één vierde van de uitgebrachte stemmen.

In een arrest van het Hof van Beroep te Antwerpen dd. 22 februari 2011 had een belastingplichtige 85% van de kosten van zijn wagen inbracht als beroepskosten. De fiscus vond deze kosten overdreven en aanvaardde maar 70% beroepsmatig gebruik.

De fiscus baseerde zich hiervoor op informatie die hij vond op een sociale netwerksite. Uit het chatverkeer op internet bleek de belastingplichtige immers veel privékilometers gereden te hebben met de wagen.

Volgens de rechter was er in een dergelijk geval echter geen sprake van een schending van het recht op eerbiediging van het privé-leven van de belastingplichtige, omdat hij zelf de informatie bekend maakt en beslist die te delen op een netwerk waarvan hij kan bepalen wie er toegang toe heeft.

Dergelijke onderzoeksmethoden zijn bijzonder verregaand, vooral omdat men bij het uploaden alleen de bedoeling had om informatie te delen met zijn eigen netwerk en niet met het grote publiek.

In een antwoord op een Parlementaire Vraag dd. 5 maart 2009 heeft de Minister van Financiën al de gelegenheid gehad om zich uit te spreken over de problematiek van de informatie die wordt verzameld op internet. Hierin bevestigde de Minister dat de inlichtingen die worden verzameld op sociale netwerksites in kader van een fiscale controle op zich geen bewijs vormen, maar wel het uitgangspunt kunnen zijn van aanvullende onderzoeksverrichtingen.

Wie dus zich graag op sociale netwerksites begeeft, is dus best eerder voorzichtig in de informatie die men op zulke forums plaatst. Een gewaarschuwd man is er twee waard.

Maar heeft de gedelegeerd bestuurder wel het mandaat om dit te doen? Hoever reikt zijn bevoegdheid? Met andere woorden: wat kan en mag een gedelegeerd bestuurder allemaal doen?

Wie benoemt de gedelegeerd bestuurder?
De bestuurders worden benoemd door de algemene vergadering, terwijl de gedelegeerd bestuurder benoemd wordt door de raad van bestuur onder haar leden.
Het is dan ook aan de raad van bestuur dat de gedelegeerd bestuurder verantwoording dient af te leggen voor zijn handelingen.

Dagelijks bestuur?
Er dient in eerste instantie verduidelijkt te worden dat de termen “gedelegeerd bestuurder” en “dagelijks bestuurder” wel degelijk hetzelfde mandaat aanduiden binnen het bestuur van de vennootschap.

De term “dagelijks bestuur” wordt niet gedefinieerd door het Wetboek van Vennootschappen. De invulling ervan moet blijken uit de rechtspraak en rechtsleer. Het Wetboek van Vennootschappen (artikel 525) voorziet wel dat het dagelijks bestuur van de vennootschap alsook de vertegenwoordiging van de vennootschap wat dat bestuur aangaat, mogen worden opgedragen aan één of meer personen, al dan niet aandeelhouders.

Vanuit vennootschapsrechtelijk standpunt, moet de gedelegeerd bestuurder dus opereren binnen de grenzen van het dagelijks bestuur en kan hij de vennootschap alleen vertegenwoordigen binnen het kader van ditzelfde dagelijks bestuur.

Belangrijk hierbij is dat de gedelegeerd bestuurder autonoom beslissingen van dagelijks bestuur kan nemen, zonder hierbij de andere leden van de raad van bestuur te moeten in kennen.

Externe vertegenwoordiging?
Naast het dagelijkse bestuur, neemt de gedelegeerd bestuurder vaak de vertegenwoordiging van de vennootschap op zich. Deze vertegenwoordigingsbevoegdheid (en dus alleenhandtekeningsbevoegdheid) put de gedelegeerd bestuurder dan uit de statuten die voorzien dat de vennootschap in en buiten rechte alsook tegenover derden vertegenwoordigd wordt door de gedelegeerd bestuurder alleen optredend. De zogenaamde externe vertegenwoordigingsbevoegdheid.

Bij de uitoefening van deze externe vertegenwoordigingsbevoegdheid beschikt de gedelegeerd bestuurder evenwel niet over een beslissingsrecht. Hij dient de handeling/verrichting voorafgaandelijk voor te leggen aan de raad van bestuur die hierover beslist. De gedelegeerd bestuurder voert dan enkel nog uit wat op niveau van de raad van bestuur werd beslist.

Kwijting aan de gedelegeerd bestuurder
Voor de uitoefening van de externe vertegenwoordigingsbevoegdheid dient de gedelegeerd bestuurder niet afzonderlijk en uitdrukkelijk kwijting te verkrijgen. Hij voerde immers enkel uit wat door het bestuur werd beslist.

Wat het dagelijks bestuur betreft, vraagt de gedelegeerd bestuurder best kwijting aan de raad van bestuur voor de verrichte dagelijks bestuur-handelingen. In de praktijk kan dit door een lijst van verrichtingen van dagelijks bestuur te voegen bij de notulen van de raad van bestuur waarin de kwijting wordt verleend.

Procura-leer
Derden mogen ervan uitgaan dat de gedelegeerd bestuurder die alleen optreedt voor de vennootschap, hiervoor ook het mandaat heeft (lees: toestemming van de raad van bestuur). Het volstaat dat minstens de schijn gewekt wordt dat de gedelegeerd bestuurder bevoegd is om de handelingen te stellen, die hij stelt. Op voorwaarde uiteraard van de goede trouw van de derde in kwestie.

Bijkomend stelt artikel 62 van het Wetboek Registratierechten dat het verlaagd tarief enkel kan worden toegepast indien het gaat om een verkoop:

(1) uit de hand (uitsluiting van de openbare verkopingen);
én
(2) die bij authentieke akte wordt verleden.
Deze laatste voorwaarde wordt ook wel de authenticiteitsvoorwaarde genoemd: de titel waarop de registratierechten zullen worden geheven, moet vastgelegd worden in een authentieke (notariële) akte.

Wanneer een onderhandse akte ter registratie wordt aangeboden, zal in Vlaanderen het “gewone” mutatierecht van 10% (12,5% voor het Brussels Hoofdstedelijk en het Waals Gewest) van toepassing zijn. Achteraf (lees: na het verlijden van de authentieke akte) kan geen teruggaaf worden gevraagd van de teveel betaalde registratierechten.

In haar recent arrest van 5 mei 2011 heeft het Hof van Cassatie deze authenticiteits-voorwaarde bevestigd.

Wat waren de feiten in casu?

Een vastgoedhandelaar had een onderhandse verkoopovereenkomst ter registratie aangeboden. Hij verzocht hierbij het verlaagd tarief voor beroepsverkopers toe te passen, hetwelk ook gebeurde. Het was pas later dat de Administratie tot inkeer kwam, haar vergissing vaststelde en deze probeerde recht te zetten door alsnog de bijrechten te vorderen.
Hierbij ontstond, uiteraard, het geschil.

De rechtbank van eerste aanleg te Nijvel oordeelde dat ten onrechte toepassing was gemaakt van het verlaagd tarief. Punt voor de Administratie, ware het niet dat de vordering toch werd afgewezen op basis van de beginselen van behoorlijk bestuur.
Stand van zaken: 1-1.

De volgende stap is voor de hand liggend: de Administratie tekent beroep aan tegen voormelde uitspraak.
Het hof van beroep te Brussel volgt hierbij de redenering van de Administratie en zij krijgt dan ook gelijk over de hele lijn.
Stand van zaken 2-1.

Tenslotte is het de belastingplichtige die zich niet kan vinden in de uitspraak. Er wordt een buitengewoon rechtsmiddel ingesteld: het cassatieberoep. Basis van de vordering: schending van, enerzijds, de artikelen 44 en 62 van het Wetboek Registratierechten en, anderzijds, de artikelen 10, 11 en 172 van de Grondwet.

De belastingplichtige baseert zich op de voorbereidende werkzaamheden, en argumenteert dat de vereiste van authenticiteit niet naar de letter moet geïnterpreteerd worden. Bijgevolg zouden ook de onderhandse koopovereenkomsten kwalificeren voor de toepassing van het verlaagd tarief, wanneer zij voor het verlijden van de authentieke akte worden aangeboden. De letterlijke interpretatie zou namelijk een niet redelijk te verantwoorden schending van het gelijkheidsbeginsel inhouden.

Reeds eerder had het Grondwettelijk Hof in haar arrest van 4 november 2010 geoordeeld dat er in dergelijke situatie geen sprake is van een schending van het gelijkheidsbeginsel. De authenticiteitsvoorwaarde komt namelijk tegemoet aan de wens van de wetgever om transparantie en rechtszekerheid te bekomen voor wat betreft de handel in onroerende goederen en dit zowel ten voordele van de kopers als van de vastgoedhandelaars.

Het besluit van het Hof van Cassatie in de voorliggende casus is dan ook dat de toepassing van het verlaagd tarief onderworpen is aan de voorwaarde van het aanbieden van een authentieke akte ter registratie. Het Hof gaat uit van het texte clair-principe: de wettekst behoeft geen verdere uitleg. Het verlaagd tarief was dus ten onrechte toegepast, waardoor de bijrechten integraal verschuldigd zijn door de belastingplichtige.
Stand van zaken: 3-1.