en | fr
Alaska

Groepspraktijk: kopen of huren?

In de voorbije Artsenkranten werd al enkele keren de voor- en nadelen aangekaart van aankoop of huur van een artsenpraktijk. We kregen de vraag om wat dieper in te gaan op het specifieke geval van een associatie of een groepspraktijk.

De aankoop van een onroerend goed is op zichzelf al een belangrijke beslissing. Fiscaal maakt kopen of huren weinig verschil voor een associatie. In het geval van een aankoop zijn de afschrijvingen aftrekbaar. Huurt men, dan brengt men de huurgelden als beroepskosten in.

Bij aankoop of huur van een gebouw voor een groepspraktijk spelen nog andere aspecten mee. De situatie is bijvoorbeeld anders bij een beginnende artsenassociatie met ongeveer gelijkwaardige artsen dan bij een associatie met één of meer gevestigde artsen die jongere associés opnemen.
Het lijkt mij verstandig om – uit voorzorg – zeker in een eerste fase te huren met een associatie. Doorgaans moet nog een en ander worden uitgeklaard: zit de locatie goed, krijgen we een stabiele cashflow enz. Als je koopt, betaal je immers al meteen de tegenwaarde van vele jaren huur op voorhand en daar mag je dan nog 10% notaris- en registratiekosten bijrekenen. Dat is direct een heel engagement voor de lange termijn. Pas als er wat stabiliteit in de associatie zit, kun je de stap zetten naar de aankoop van een pand.

Bij de aankoop van een pand met de associatie, zijn er nog verschillende scenario’s mogelijk: allemaal samen aankopen in onverdeeldheid of een of enkele associés kopen aan. De associatie koopt zelf of er wordt een aparte patrimoniumvennootschap opgericht.

Vennootschap
Het hangt een beetje af van de situatie. De meeste associaties worden gestructureerd in een vennootschap. Dat geldt zeker als er een onroerend goed wordt aangekocht.

In het geval van een volgroeide associatie is het beter om met een vennootschap te kopen. Binnen de vennootschap zijn de afschrijvingen en interesten aftrekbaar. Je betaalt dus je krediet af met je inkomsten voor belastingen. Of je daar dan een aparte patrimoniumvennootschap voor opricht, maakt puur op het vlak van fiscale aftrekbaarheid geen enkel verschil. Je betaalt natuurlijk iets meer, omdat je een extra vennootschap moet onderhouden.

Met een vennootschap een pand aankopen is op korte termijn fiscaal interessant, maar op langere termijn – als het pand opnieuw wordt verkocht – komt de rekening. Een meerwaarde is op het einde van de rit volledig belastbaar en de opbrengst moet nog uit de vennootschap worden gehaald. Voor associaties is die afweging meestal niet de voornaamste. Het is wel belangrijk voor een vennootschap dat er geen registratierechten meer moeten worden betaald en dat er geen notaris meer nodig is, als associés later in- of uitstappen. De eigendomsrechten worden dan immers gewoon via de aandelen overgedragen.

Samenaankoop
Allemaal samen een grote praktijkruimte privé-aankopen en het dan verhuren aan de associatie krijgt zelden de voorkeur. Privé moet men dan belangrijke engagementen aangaan, terwijl men er niet altijd zekerheid over heeft wie er in de associatie zal blijven. Verhuren aan een vennootschap wordt daarenboven fiscaal ongunstig behandeld, wat de aflossingslast verzwaart. Als men op een later moment beslist om het pand te verkopen, dan moet die beslissing ook met unanimiteit worden genomen. Een gevestigde arts met een praktijk in de eigen woning daarentegen, die nieuwe associés erbij neemt, zal uiteraard wel verhuren, en dat eventueel tot de associatie naar een definitieve locatie verhuist.

Vruchtgebruik
Als de groepspraktijk kleinschalig wil blijven met slechts enkele associés en men ziet de zaken op lange termijn, dan kunnen overwegingen aan bod komen die ook spelen bij de private waarde opbouw. Zo is het voordelig om een onroerend goed aan te kopen in blote eigendom en voor een vaste periode het vruchtgebruik te laten aan de associatie.

Dat kan ook met meerdere associés. Zij kopen dan in onverdeeldheid de blote eigendom en de professionele vennootschap koopt het vruchtgebruik aan. Zo betaalt de vennootschap bijvoorbeeld 80% van de waarde om 20 jaar het pand te mogen gebruiken zonder ooit eigenaar te worden. De eigendom blijft privé bij de blote eigenaars die in onverdeeldheid hebben aangekocht. Fiscaal is dat een mooie structuur. Je kunt de kosten maximaal in de vennootschap steken. Bij het einde van het vruchtgebruik komt het pand opnieuw in volle eigendom van de kopers zonder dat er iets speciaals moet voor gebeuren. Men kan het daarna netjes privé verhuren en bij verkoop blijft de meerwaarde onbelast. Je krijgt dus enerzijds het voordeel van een vennootschap en anderzijds het voordeel van een privéaankoop.

Voor solo artsen is de structuur vruchtgebruik-blote eigendom voor het beroepsgedeelte van de woning een bekende fiscale optimalisatie. We gebruiken de vennootschap in het begin, maar we eindigen toch privé. Als structuur is dat perfect, maar het is te weinig flexibel voor een grotere groepspraktijk. In de praktijk wordt dat alleen bij kleinere, stabiele groepspraktijken toegepast.

Die structuur staat de toetreding van een extra associé tot de groepspraktijk niet in de weg. Het vruchtgebruik moet immers worden beschouwd als een soort huur, die jaarlijks wordt betaald. Er is dus geen waarde opbouw in de vennootschap, waardoor de waarde van de aandelen niet wordt beïnvloed.

Als de nieuwe associé ook in het onroerend goed wil en mag participeren, moet hij zijn deel van de blote eigendom inkopen. Dan wordt het duurder, want dan moeten er ook notaris- en registratiekosten worden betaald, gelukkig enkel op de waarde van zijn deel in de blote eigendom.

Goede afspraken
De structuur van een associatie loopt niet noodzakelijk gelijk met de structuur van de onroerende eigendomstoestand. Binnen elke associatie moeten over elk mogelijk discussiepunt vooraf zoveel mogelijk afspraken en regels worden gemaakt, zodat eventuele problemen al bijna zijn opgelost nog voor ze daadwerkelijk rijzen. Dat geldt zeker ook voor het patrimonium van een associatie. Dat is altijd maatwerk. De toetreding tot de associatie en de toetreding tot het onroerend goed gescheiden houden, vereenvoudigt de zaak vaak.

Vooraf moeten associés zeer duidelijk afspreken of een nieuwe associé zich ook kan inkopen in het onroerend goed, tegen welke voorwaarden en op welke termijn. Die termijn kan bijvoorbeeld verschillen van het moment van instap in de associatie. Men kan iemand aanvaarden in de associatie, maar hem pas na bijvoorbeeld 3 jaar ook toelaten om zich in te kopen in het onroerend goed. Die inkoop kan ook optioneel blijven. En het is ook een goede raad om al meteen ver vooruit te kijken en te bepalen wat er met het onroerend goed gebeurt, als iemand uit de associatie stapt: meestal kan hij geen mede-eigenaar blijven en moet hij verplicht zijn eigendomsaandeel verkopen, maar dat kan ook anders. Dat leg je best allemaal vast in een overeenkomst. Met overeenkomsten kun je zowat alles regelen, maar je moet er wel aan denken!

De patrimoniumvennootschap kan zich dus apart ontwikkelen van de evoluties binnen de associatie. Het ene moet niet per definitie worden aangepast, als er bij het andere iets verandert, maar dat is wel aan te bevelen. Het hangt af van de dynamiek van een groepspraktijk. De vraag of nieuwe associés kunnen groeien naar een gelijkwaardige situatie, niet alleen als arts, maar ook op het vlak van patrimoniale vermogensopbouw, kan bepalend zijn voor de duurzaamheid van een succesvolle groepspraktijk.

 
Submit your comment

Please enter your name

Your name is required

Please enter a valid email address

An email address is required

Please enter your message

Alaska: more than you know, more than you think. © Alaska 2012, Alaska esv - BTW BE 0893.640.115 - RPR Gent | All Rights Reserved sitemap

2012 - transvorm