Alaska: more than you know, more than you think.

De aankoop van buitenlands onroerend goed heeft niet alleen gevolgen voor de inkomstenbelasting. Ondermeer de gevolgen op het vlak van successierechten moeten goed in overweging genomen worden.

Belgische rijksinwoners zijn immers successierechten verschuldigd op hun wereldwijd vermogen, dus ook op de buitenlandse vakantiewoning. Dit sluit echter niet uit dat er geen successierechten in het buitenland moeten betaald worden.

Om deze mogelijke dubbele belasting te vermijden dient dus de plaatselijke (fiscale) wetgeving onderzocht te worden.

(more…)

De vruchtgebruiker van een onroerend goed heeft naast het gebruiksrecht annex recht van bewoning tevens het recht om de huuropbrengsten van dit onroerend goed op te strijken. Hiertoe dient de vruchtgebruiker uiteraard het onroerend goed in kwestie te verhuren.

Maar voor welke periode kan een vruchtgebruiker verhuren? De huurovereenkomst eindigt immers niet door het overlijden van de verhuurder en zal derhalve overgaan op de huidige blote eigenaars (welke immers volle eigenaars zullen worden bij het uitdoven van het vruchtgebruik). Kan de vruchtgebruiker de eigendomsrechten van de blote eigenaars bezwaren met een huur die pas een einde zal nemen lang na het uitdoven van het vruchtgebruik?

(more…)

Dat de fiscus de inbreng van onroerend goed in een vennootschap, gevolgd door een verkoop van de aandelen van deze vennootschap, met argusogen bekijkt, voornamelijk op het vlak van de registratierechten, is niets nieuw onder de zon.

In haar vonnis van 8 oktober 2009 (nr. 0917/1313) heeft de rechtbank van Brussel uitspraak gedaan over de fiscale behandeling van de meerwaarde op de aandelen in dergelijke situatie. De fiscus beroept zich immers op de simulatieleer om de meerwaarde op de aandelen te belasten als een meerwaarde op onroerend goed.

(more…)

Er is eindelijk een einde gekomen aan lange discussie omtrent de problematiek van het gemengd gebruik van een onroerend goed door een BTW-plichtige.

Volgens het befaamde Seeling-arrest van het Europees Hof van Justitie uit 2003 heeft een belastingplichtige voor een goed dat hij in zijn bedrijfsvermogen opneemt, initieel recht op de volledige aftrek van de betaalde BTW. M.a.w. wie bvb. een gemengd gebruikt gebouw volledig opneemt in zijn onderneming, moet recht hebben op een onmiddellijke en volledige aftrek van de BTW. Het privé-gebruik moet dan naderhand gecorrigeerd worden via herzieningen in het voordeel van de Staat.

De Administratie heeft via een wetswijziging het Seeling-arrest proberen te beperken tot het gebruik van roerende goederen, maar dit was in strijd met de visie van het Europees Hof van Justitie.

Een nieuwe Europese richtlijn komt de Administratie nu ter hulp waardoor de volledige initiële BTW-aftrek niet meer mogelijk is voor onroerende (en bij uitbreiding eventueel roerende) goederen.

(more…)

De Vlaamse overheid wil de activering van enkele duizenden leegstaande en verwaarloosde panden stimuleren.

Bij decreet van 27 maart 2009 betreffende het grond- en pandenbeleid heeft zij een aantal fiscale maatregelen uitgewerkt die daartoe kunnen bijdragen: de belastingvermindering voor renovatieovereenkomsten en het abattement voor de overdracht van onbenutte bedrijfsruimten, gebouwen of woningen die als hoofdverblijfplaats zullen worden gebruikt, het zogenaamde “renovatie-abattement.

Vanaf 1 september 2009 kunnen kopers van dergelijk pand onder bepaalde voorwaarden genieten van een ‘abattement’ van 30.000 EUR op de overeengekomen koopsom of verkoopwaarde.

(more…)

In de praktijk worden tontine en beding van aanwas dikwijls in één adem genoemd.

Er zijn immers veel gelijkenissen, maar evenzeer mogen de verschillen niet uit het oog verloren worden.

Ook het alternatief van een beding van aanwas met optie biedt interessante planningsmogelijkheden.

(more…)

Vele eigenaars van onroerende goederen bezwaard met een bouwovertreding, voelen het zwaard van Damocles boven hun hoofd hangen. De stedenbouwkundige inspectie kan hen immers voor de rechtbank brengen en zelfs de afbraak van de niet-vergunde gebouwen eisen.

Wanneer de inspectie kennis krijgt van een bouwovertreding, heeft zij immers 5 jaar de tijd om een strafrechtelijke vordering tegen de bouwovertreder in te stellen. Wanneer deze 5-jarige verjaringstermijn verstreken is, kan nog steeds een vordering ingesteld worden voor de burgerlijke rechtbank. De maximale burgerrechtelijke verjaringstermijn bedraagt immers niet minder dan 20 jaar te rekenen vanaf het begaan van de bouwovertreding.

Het nieuwe Vlaamse Decreet van 27 maart 2009 (gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad van 15 mei 2009) maakt een einde aan deze onzekerheid en voert nieuwe verjaringstermijnen voor bouwovertedingen in.

(more…)

Er is al behoorlijk wat animo geweest omtrent de problematiek van het gemengd gebruik van een onroerend goed door een BTW-plichtige. Gemengd gebruik wil zeggen dat het onroerend goed deels voor de economische activiteit wordt gebruikt (bijvoorbeeld 70%) en deels voor privédoeleinden (de resterende 30%).

In principe kan een BTW-plichtige slechts de aangerekende BTW in aftrek brengen voor zover de aangekochte goederen en diensten bestemd zijn voor zijn economische activiteit. Dit ‘bestemmingsprincipe’, zoals verwoord in artikel 45 W.BTW, is een basisregel in de BTW-wetgeving. Wanneer een BTW-plichtige goederen en diensten koopt die niet bestemd zijn voor zijn BTW-activiteiten, zal de BTW geheven op deze diensten en goederen in principe nooit in aftrek gebracht kunnen worden.

Simpel, niet ?

(more…)

Bij de schenking van onroerende goederen zijn steeds schenkingsrechten verschuldigd. Wanneer de schenker nu binnen de drie jaar na de schenking overlijdt, zullen er niet opnieuw belastingen verschuldigd zijn, maar dient wel de zogenaamde regel van het progressievoorbehoud gehanteerd te worden: de waarde van de geschonken goederen wordt opgeteld bij de waarde van het resterende vermogen op de dag van het overlijden (‘opduw-effect’).

Hierdoor is de kans reëel dat men in een hogere tariefschijf van successierechten belandt. De bekomen percentages dienen dan toegepast te worden op het nog niet belaste gedeelte van de nalatenschap.

(more…)

Voor een bedrijfsleider die een onroerend goed wil aankopen lijkt een vruchtgebruikconstructie nog steeds zeer aantrekkelijk, maar wat denkt de fiscus?

Door het opzetten van een vruchtgebruikconstructie kan een bedrijfsleider een onroerend goed op een fiscaal vriendelijke manier verwerven. De bedrijfsleider zal dan de blote eigendom kopen en de vennootschap het vruchtgebruik. Aangezien het vruchtgebruik de grootste waarde heeft, zal het grootste deel van het krediet ook aangegaan worden door de vennootschap. Op de waarde van dit vruchtgebruik kan ook afgeschreven worden (voor de periode van het vruchtgebruik, meestal 15 of 20 jaar) en kosten met betrekking tot het onroerend goed, zoals onderhoud en verbouwingen, vallen eventueel ten laste van de vennootschap. Eenmaal het vruchtgebruik uitdooft, komt de volledige eigendom in handen van de bedrijfsleider.

(more…)