Hoe verhoudt het uitstel van eigendomsoverdracht zich met de betaling van registratierechten? Wordt de opeisbaarheid hierdoor belet? Of toch niet?
Er moet een onderscheid gemaakt worden tussen de opschortende voorwaarde en de opschortende tijdsbepaling!
De rechtbank van Brugge heeft in in een vonnis van 19 mei 2010 de puntjes nogmaals op de i gezet.
De concrete feiten waren als volgt:
In juni 1999 werd een woning verkocht tegen de prijs van 3.150.000 (oude) Belgische frank. De prijs was betaalbaar bij de ondertekening van de authentieke verkoopakte ten kantore van de notaris. Deze zou op het eerste verzoek van de kopers moeten worden verleden, binnen de wettelijke termijn van vier maanden. De koper zou het eigendomsrecht verkrijgen bij het verlijden van de authentieke akte.
De afspraak bij de notaris komt er echter nooit, en de onderhandse overeenkomst wordt evenmin ter registratie aangeboden.
Moet het mutatierecht hier voldaan worden? Heeft het registratiekantoor met andere woorden een recht om de betaling (met eventuele boete wegens laattijdigheid) te vorderen?
De rechtbank bevestigt de algemene regel dat “het voor de onmiddellijke eisbaarheid van het mutatierecht volstaat dat het afgesloten contract hetzij onmiddellijk, hetzij op het uitgestelde tijdstip de eigendomsoverdracht teweegbrengt.” Voorgaande zienswijze verdient aanmoediging.
Er is namelijk een verschil tussen de opschortende voorwaarde en de opschortende tijdsbepaling.
- De opschortende voorwaarde (art. 1181 BW): de opschortende voorwaarde schort de overeenkomst op tot op het moment van de vervulling van de voorwaarde. De vervulling moet afhangen van een toekomstige, onzekere gebeurtenis, en mag “niet potestatief” zijn, dit wil zeggen: niet afhankelijk van factoren die door een van de partijen kunnen beïnvloed worden. De voorwaarde moet dus een toevalligheids-aspect bevatten.
De opschortende voorwaarde belet de onmiddellijke heffing van het registratierecht. Het evenredig recht wordt pas eisbaar bij de vervulling van de voorwaarde (artikel 16 W.Reg.). Hangende de voorwaarde zal de overeenkomst enkel aanleiding geven tot het algemeeen vast recht
- De opschortende tijdsbepaling (art. 1185 BW): schort niet de verbintenis an sich op, maar stelt alleen de uitoefening ervan uit. Het is dan ook voormelde tijdsbepaling die aan de orde is in de bovenstaande casus: de verkoop is gesloten, er is overeenstemming over het voorwerp en de prijs, enkel de eigendomsoverdracht wordt nog uitgesteld tot het moment van het verlijden van de authentieke akte.
Het registratierecht zal onmiddellijk worden geheven, bij de aanbieding ter registratie. Het registratierecht treft namelijk de overeenkomst zelf.
Een onderscheid om zeker in het achterhoofd te houden!
