"Adios, vaarwel en goodbye Erfpachtwet en opstalwet van 1824”

Het goederenrecht doorkruist onze samenleving dagelijks. Het bevat de belangrijkste regels inzake het eigendomsrecht, mede-eigendom, zakelijke zekerheidsrechten en de zakelijke rechten. Echter was het bestaande goederenrecht nog steeds gebaseerd op de oude 19^e eeuwse samenleving. Alleen al de opstalwet en erfpachtwet dateren nog van het jaar 1824. Een modernisering drong zich dan ook op waardoor na boek 2 “huwelijksvermogensrecht” en boek 4 “erfrecht” van het Burgerlijk wetboek nu ook boek 3 “Goederen” in een nieuw jasje wordt gestoken.

"Goederen” van het Burgerlijk wetboek

De wet van 4 februari 2020 houdende boek 3 “Goederen” van het Burgerlijk wetboek is gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad op 17 maart 2020 en zal in werking treden op 1 september 2021.

Boek 3 bevat heel wat nieuwe bepalingen en wordt één allesomvattend wetboek met integratie van bijzondere wetten (waaronder de erfpachtwet, opstalwet en het veldwetboek).  De regels van het goederenrecht zijn niet van openbare orde, maar van aanvullend recht waardoor men van deze regels kan afwijken behalve voor de bepalingen waarbij de wet het anders bepaalt en de definities.

Wij sommen voor u even de belangrijkste vernieuwingen op:

• Het opstalrecht, zijnde het bouwrecht, zal verleend kunnen worden voor maximumduur van 99 jaar (nu 50 jaar). De wetgever trekt de maximumduur van het opstalrecht gelijk met erfpacht omdat hij wil dat tussen elk van beide rechten worden gekozen voor hun specificiteit en niet voor hun maximale duurtijd.  In bepaalde uitzonderingssituaties kan het opstalrecht eeuwigdurend zijn (3.180 BW), maar hier moet onmiddellijk de nuance worden aangebracht dat de rechter de opheffing ervan kan bevelen wanneer het recht sinds minstens 99 jaar bestaat en dat recht ieder nut, zelfs toekomstig of potentieel, heeft verloren. Het eeuwigdurend karakter heeft derhalve niet de beoogde rechtszekerheid die men zou wensen.
• Het accessoir opstalrecht wordt nu ook erkend in de wettekst en kan voortspruiten uit verschillende hoofdrechten. Dit kan een ander zakelijk recht zijn, maar ook een persoonlijk (huurrecht) of een administratief recht. Het accessoire opstalrecht blijft wel beperkt tot de gebruiksrechten op onroerende goederen en kan niet worden overgedragen zonder dat ook het hoofdrecht wordt overgedragen. Anderzijds is de duurtijd ook identiek aan deze van het hoofdrecht.
• De minimale duurtijd van erfpacht wordt 15 jaar (nu 27 jaar). De wetgever erkent dat de bestaande minimale duurtijd van 27 jaar voor bepaalde vastgoedconstructies zoals onroerende leasing lang is. De maximale duurtijd van erfpacht blijft 99 jaar maar kan ook eeuwigdurend zijn zolang het voor doeleinden van het openbaar domein door de eigenaar van het onroerend goed is gevestigd.
• Het is ook niet langer verplicht om een erfpachtvergoeding te betalen, waardoor het bezwarend karakter wegvalt.
• Er wordt voorzien in een flexibilisering van de duur van het vruchtgebruik voor rechtspersonen, wat wil zeggen dat de maximale duurtijd van het vruchtgebruik gevestigd in hoofde van een rechtspersoon verhoogd wordt tot 99 jaar (nu 30 jaar).
• Het vruchtgebruik blijf wel een aleatoir recht, gekoppeld aan het leven van de vennootschap. Er wordt in de wettekst uitdrukkelijk opgenomen dat het vruchtgebruik een einde zal nemen bij faillissement en vrijwillig of gerechtelijke ontbinding.
• De samenwerking tussen de blote eigenaar en de vruchtgebruiker wordt thans wettelijk vastgelegd. In de wet staat duidelijk dat de werken in overleg moeten gebeuren en de kost naar verhouding gedeeld moet worden.
• De blote-eigenaar zal een bezoekrecht krijgen, om ‘zijn’ onroerend recht te bezichtigen en vast te stellen of de vruchtgebruiker het wel in goede staat houdt.
• Integratie van recht van bewoning in het recht van vruchtgebruik
• De onbeslagbaarheid van het recht van bewoning zal verdwijnen
• Er wordt voorzien in een afzonderlijke titel over burenrelaties, waarin de regels over de burenhinder, de gemene afsluiting en de erfdienstbaarheden zijn opgenomen en vereenvoudigd. Alle burenproblematieken worden gebundeld in één titel. In de wettekst is bepaald wanneer normale burenhinder ontaardt in bovenmatige burenhinder. De wetgever heeft enkele niet-exhaustieve toetsingscriteria voorzien die als leidraad kunnen dienen om te bepalen wanneer er sprake is van bovenmatige hinder. Er kan daarbij rekening worden gehouden met tijdstip, frequentie, en de intensiteit van de hinder. Het zal ook mogelijk worden om preventief actie te ondernemen indien zich een ernstig risico op burenhinder voordoet.

Toepassingsgebied

De wet zal enkel van toepassing zijn op alle rechtshandelingen en rechtsfeiten die hebben plaatsgevonden na de inwerkingtreding van de wet, dit is na 1 september 2021 en niet op (1) toekomstige gevolgen van rechtshandelingen en rechtsfeiten die hebben plaatsgevonden vòòr haar inwerkingtreding en (2) rechtshandelingen en rechtsfeiten die hebben plaatsgevonden na haar inwerkingtreding en die betrekking hebben op zakelijke rechten die ontstaan uit een rechtshandeling of rechtsfeit dat heeft plaatsgevonden vòòr haar inwerkingtreding.

Overgangsbepalingen

Er gelden wel twee overgangsbepalingen enkel indien partijen niet anders zijn overeengekomen. Men kan op vandaag reeds gebruik maken van de nieuwe verlengde duurtijd van het opstalrecht én van het nieuwe eeuwigdurend opstalrecht. Deze worden namelijk van rechtswege geacht eeuwigdurend te zijn als ze zijn toegekend zonder bepaling van de duurtijd of voor een onbepaalde duurtijd, of ze zijn geldig voor de contractueel overeengekomen duurtijd als deze duurtijd langer is dan 50 jaar, maar de maximumtermijn van 99 jaar niet overschrijdt. Het moet derhalve wel voorzien worden in de opstalakte.

Niettegenstaande het vernieuwde boek 3 pas in werking treedt op 1 september 2021 is het niet onbelangrijk om deze vernieuwde bepalingen in het achterhoofd te houden bij eventuele toekomstige visies/plannen.

terug naar overzicht