De do’s and don’ts bij de verbouwing van een gehuurd pand (artsenkrant)

Juridisch advies
1 maart 2016 - Dirk van Collie

De do’s and don’ts bij  de verbouwing van een gehuurd pand (artsenkrant)

PRAKTIJKGEBOUW Iedereen wil natuurlijk graag zijn praktijk of groepspraktijk zo comfortabel mogelijk inrichten. Als huurder kun je dan vaak niet anders dan te verbouwen of te renoveren. Soms leidt dat tot discussies met de verhuurder over meer- en minwaarden of over de kosten en baten van de werken. Maar die voorkomt u natuurlijk het best…

Stephanie Laleeuw, Alaska Group: “Eigenlijk zijn er grosso modo twee situaties te onderscheiden: ofwel vermeldt de huurovereenkomst expliciet of de huurder al dan niet werken mag uitvoeren of laten uitvoeren, ofwel vermeldt de huurovereenkomst daar helemaal niets over. Als het huurcontract daar wel melding van maakt, dan hangt veel af van wat er precies is gestipuleerd. Beide partijen zijn immers altijd volledig vrij om af te spreken wat ze willen afspreken. Als je iets in het contract vermeldt, zorg er dan voor dat de bepalingen heel duidelijk, volledig en ondubbelzinnig zijn. Het is belangrijk dat je uit het contract kunt opmaken welke soort werken toegelaten zijn, welke omvang die werken mogen hebben, of je daarvoor de toestemming van de verhuurder nodig hebt, op welke manier de verhuurder zijn toestemming moet geven en vooral wat de bestemming van de werken zal zijn. Dat zijn enkele zeer essentiële elementen.”

Moet de verhuurder altijd vooraf toestemming geven?

“Dat hangt er maar vanaf. In de meeste contracten staat standaard dat de huurder herstellingen en aanpassingen mag doorvoeren, als hij voorafgaandelijk een schriftelijk akkoord heeft gekregen van de verhuurder. In dat geval moet de huurder dus een geschreven document van de verhuurder kunnen voorleggen waarin staat met welke werken hij akkoord gaat. Vermeldt het contract niet dat de verhuurder toestemming moet geven, dan mag de huurder eigenlijk doen wat hij wenst te doen.”

Als iemand werken uitvoert aan een huurwoning, wat gebeurt daar dan mee op het einde van de huurperiode?

“Als het contract voorziet dat je werken mag uitvoeren, dan is het ook heel belangrijk dat wordt vermeld welke bestemming de werken hebben en wie er na de huurperiode eigenaar van wordt.”

Tijdens en na

“Je moet een onderscheid maken tussen de huurperiode en de periode daarna”, zegt Stephanie Laleeuw. “Tijdens het huurcontract is de huurder eigenaar van die werken. Als de werken beroepsmatig zijn, kan hij die investeringen afschrijven en de huur als beroepskosten opnemen in het kader van zijn praktijk. Bij het einde van de huurovereenkomst gaan de werken op basis van het recht van natrekking in principe over op de verhuurder. De eigenaar van een gebouw krijgt alle aanplantingen, werken en verbouwingen na de huurovereenkomst. Het burgerlijk wetboek voorziet dat alle opstallen en verbouwingen naar de eigenaar teruggaan. Als een huurder werken heeft uitgevoerd en die bij het einde van de huur moet afstaan aan de eigenaar, dan kan hij daarvoor een vergoeding krijgen. Om daarover discussie te voorkomen, regel je best al in je contract hoe dat wordt geregeld: wordt de meerwaarde van het gebouw vergoed of alleen het gebruikte materiaal? Wees daar zo duidelijk mogelijk over, want bij discussie beslist de rechter.”

Wat als het huurcontract verbouwingswerken verbiedt?

“In dat geval mag de huurder effectief geen werken uitvoeren. Heeft hij dan toch werken uitgevoerd, dan kan de eigenaar hem vragen om alles in natura te herstellen. In dat geval kunnen de ingebrachte werken als beroepskosten in vraag gesteld worden, omdat ze in se contractueel verboden waren.”

Een huurpand verbouwen of renoveren met het oog op een artsenpraktijk kan ook een minwaarde opleveren voor latere verhuring. Hoe wordt dat geregeld?

“Als de verbouwingen contractueel toegelaten waren, dan volgt er een verrekening op basis van een schatting. Meestal stelt men dan zowel bij aanvang van de werken als op het einde een plaatsbeschrijving op en laat men de waarde van de woning schatten. Een eventuele meer- of minwaarde wordt dan verrekend. Een huurder kan er dus wel toe worden verplicht om eventuele minwaarden te vergoeden. Ook als hij iets in zijn oorspronkelijke staat moet herstellen en hij veroorzaakt daarbij schade, zal hij die schade moeten vergoeden, tenzij dat contractueel anders geregeld is. Als een contract uitdrukkelijk bepaalt dat werken verboden zijn, dan moet het pand sowieso in zijn oorspronkelijke staat worden hersteld.”

Wat als er in een contract niets is bepaald over renovatie of verbouwing?

“Als een huurovereenkomst geen clausules bevat over de toelaatbaarheid van werken, dan zijn er verschillende mogelijkheden. De huurder mag gedurende de hele looptijd van het contract wel alle werken uitvoeren, die nuttig zijn om ten volle te kunnen genieten van het gehuurde goed. Voorbeelden zijn een telefoon aansluiten, een badkamer installeren of een praktijk installeren. Daarbij mag hij evenwel nooit de structuur van het gebouw wijzigen. Tijdens de hele duur van de huurovereenkomst blijft hij eigenaar van de werken. De verhuurder kan pas bij het einde van de huurperiode iets ondernemen. Op dat moment maakt men een onderscheid tussen werken die je kunt verwijderen of meenemen of werken die onlosmakelijk met het gebouw verbonden zijn, zoals schilderwerken, asfalteren van een pad of parket leggen.

Werken die je niet meer kunt wegnemen, komen de verhuurder toe na de huurovereenkomst. Als het gaat om noodzakelijke of nuttige uitgaven, dan bepaalt de rechtspraak doorgaans dat de eigenaar de huurder daarvoor een vergoeding geeft. Uitgaven worden beschouwd als noodzakelijk, als men bijvoorbeeld iets bouwvalligs vervangt of een werk uitvoert om verdere schade te voorkomen. Nuttige uitgaven geven het onroerend goed een meerwaarde. Werken die vooral op luxe gericht zijn, geven geen aanleiding tot een vergoeding. Als noodzakelijke of nuttige werken een meerwaarde opleveren voor het onroerend goed, dan moet de eigenaar dat op het einde vergoeden. Opnieuw vergelijkt men dan het beginstadium met het eindstadium.”

Dat ligt anders bij werken die je nog kunt terugdraaien?

“Bij werken die je nog kunt wegnemen, heeft de verhuurder de keuze. Als hij ze een meerwaarde voor zijn woning vindt, dan mag hij ze behouden en de huurder vergoeden voor de werkelijke kosten: het materiaal en/of de werkuren. Maar de verhuurder kan de huurder ook vragen om de werken weg te nemen. In dat geval zijn er geen kosten ten laste van de verhuurder.”

U verwijst regelmatig naar een rechtbank, een schatter, enz. Zorgt de combinatie huur en verbouwingswerken vaak voor een conflictsituatie?

“Niet noodzakelijk. Belangrijk is een zeer goed contract. Rechters en schatters worden vaak pas geraadpleegd, als het contract niet voldoende duidelijk was. In 95% van de gevallen zijn er geen problemen. Alleen als huurder en verhuurder niet tot een vergelijk komen, moet de vrederechter tussenbeide komen en de spelregels toepassen: is er een min- of meerwaarde, moet de verhuurder een vergoeding betalen, zijn de werken al dan niet wegneembaar, enz. De vrederechter gaat ook na welke bedoeling de partijen hadden bij aanvang van het contract: mochten er werken worden uitgevoerd, welke werken, enz. Meestal zijn de contracten redelijk duidelijk. En als het contract niet geheel duidelijk is, dan zijn er nog de algemene spelregels. Alleen als een verhuurder weigert om die spelregels te volgen, stapt men naar de vrederechter, maar dat gebeurt gelukkig niet zo vaak.”

Gouden tips

Wie een praktijk huurt, wil zijn investeringen maximaal kunnen inbrengen als kosten. De verhuurder wil op zijn inkomsten minimaal belast worden. Een duidelijk contract brengt voor beiden soelaas.

  • Vermeld heel duidelijk, volledig en ondubbelzinnig welke soort werken mogen worden uitgevoerd en wanneer.
  • Bespreek of de eigenaar vooraf al dan niet zijn toestemming moet geven en hoe dat moet gebeuren. Doe dat bij voorkeur aan de hand van concrete plannen.
  • Bepaal wat er met het onroerend goed gebeurt op het einde van de huurovereenkomst: een vergoeding voor een eventuele meerwaarde en hoe wordt die dan vastgesteld?
  • Laat tot slot het huurcontract registreren.

Ook fiscaal is het belangrijk dat afspraken contractueel vastliggen, want dan kan niemand de uitgaven betwisten. Denk er wel om dat alleen kosten en afschrijvingen voor werken aan het beroepsgedeelte fiscaal in rekening mogen worden gebracht. De werken moeten dienen om inkomsten te behouden of te vergroten. De fiscus mag wel nooit de opportuniteit van een verbouwing in vraag stellen.

Luc Vander Elst

terug naar overzicht

Dirk van Collie

Vennoot Alaska Kortrijk-Ieper
+32 (0)56 22 26 02
+32 (0)495 59 83 37

Deel deze pagina op:

Gerelateerde artikels

Juridisch advies
13 september 2017 - Stefan Ghijsen

Website legaal?

Ben ik in regel met mijn website? U leest het hier:

Lees meer
Accountancy, Juridisch advies
3 september 2017 - Stefaan Kindt

Weldra vennootschapsrecht in een nieuw jasje

Vereenvoudiging van het vennootschapsrecht!

Lees meer
Juridisch advies
12 juni 2017 - Stefaan Kindt

Uw schuldvordering voortaan online indienen

Help, mijn klant is failliet...

Lees meer

Nieuwsbrief

Wenst u op de hoogte te blijven, dan kan u zich hier inschrijven voor onze nieuwsbrief.