Hoe optie voor onroerende verhuur met btw uitoefenen?

Sinds 1 januari 2019 kan de professionele verhuur van nieuw opgerichte gebouwen met btw gebeuren. In principe moet die optie uitgeoefend worden via een verklaring die door de verhuurder én de huurder ondertekend en gedateerd wordt. Een Koninklijk Besluit van 7 november 2019, gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad van 25 november 2019, brengt een aantal versoepelingen mee op dat vlak en geeft meer bepaald een antwoord op de vraag wat er moet gebeuren ingeval van een stilzwijgende huurverlenging.

Vrijgesteld van btw

De algemene regel inzake de verhuur van een onroerend goed is dat die verhuur vrijgesteld is van btw. Enerzijds heeft dit tot gevolg dat de verhuurder geen btw moet rekenen over zijn verhuur, maar anderzijds kan de verhuurder ook geen btw in aftrek nemen van kosten die verband houden met die onroerende verhuur. Een uitzondering op die regel is dat een verhuurder sinds 1 januari 2019 onder bepaalde voorwaarden toch ervoor kan opteren om de onroerende verhuur met btw te laten geschieden. Eén van die voorwaarden is dat de verhuur sowieso een professionele verhuur (B2B) moet zijn, m.a.w. de huurder moet een belastingplichtige zijn die het gebouw gebruikt voor zijn economische activiteit. Een andere voorwaarde luidt dat een dergelijke optie enkel kan uitgeoefend worden voor nieuwe of vernieuwde gebouwen inzake btw. Het moet meer bepaald gaan om gebouwen waarover de btw ten vroegste opeisbaar is geworden vanaf 1 oktober 2018. Hierbij moet gekeken worden naar de facturen die de aannemer heeft uitgereikt aan de bouwheer. Facturen van onderaannemers aan aannemers worden niet beoogd.

Samen

Om te verhuren met btw dienen de verhuurder en de huurder daarvoor samen te opteren. Hou er wel rekening mee dat indien de optie uitgeoefend wordt de herzieningstermijn voor het gebouw in kwestie opgetrokken wordt van 15 jaar naar 25 jaar. Die keuze moet meer bepaald gebeuren via een zgn. verklaring pro fisco die de wil van de partijen bevestigt om de optie uit te oefenen. De verklaring moet gedateerd en ondertekend worden door beide partijen. In een recent K.B. van 7 november 2019 wordt die formaliteit verduidelijkt. De verklaring moet o.m. concreet melding maken van de naam of de maatschappelijke benaming, het adres en het btw-nummer van de verhuurder en de huurder, van de identificatie van het gebouw of het gedeelte van het gebouw, en de datum waarop de optie uitwerking heeft. Indien die vermeldingen worden opgenomen in de huurovereenkomst zelf, dan stelt het K.B. dat uitdrukkelijk gelijk met deze verklaring.

Stilzwijgende verlenging

Het K.B. bepaalt ook dat indien de (ver)huurder het contract niet opzegt en aldus stilzwijgend verlengd wordt, dit tot gevolg heeft dat ook de uitgeoefende optie tot verhuur met btw automatisch wordt verlengd. Er moet m.a.w. geen bijkomende verklaring worden opgesteld. Dat betekent ook indien de partijen bij een huurverlening de optie tot verhuur met btw niet verder wensen uit te oefenen, dat zij daarvan dan ook uitdrukkelijk afstand moeten doen. Het K.B. voorziet wel in een overgangsregeling nl. indien een huurovereenkomst uitwerking heeft gekregen voordat het K.B. in werking is getreden (op 5 december2019). De optie voor de toepassing van btw kan dan nog worden gedaan ten laatste op 29 februari 2020. Dat moet dan gebeuren via een voormelde verklaring of door aan de huurovereenkomst een addendum toe te voegen met daarin de vereiste gegevens.

terug naar overzicht