Niet-geregistreerd huurcontract invloed op de huuraftrek?
In een vorig blogartikel hebben we gewezen op het bijlageformulier 270 MLH dat de huurder vanaf aanslagjaar 2024 bij zijn belastingaangifte moet voegen om huurkosten in aftrek te kunnen nemen. Hierna bekijken we of de al dan niet (kosteloze) registratie van een huurovereenkomst tevens invloed heeft op de aftrek van huurkosten.
Geen huuraftrek bij gratis geregistreerde huurovereenkomst
Elke huurovereenkomst moet geregistreerd worden op het bevoegde kantoor Rechtszekerheid binnen de 4 maanden na ondertekening ervan. In principe gebeurt die registratie tegen 0,2% registratiebelasting op de huur en huurlasten, maar bij een woninghuur is die registratie kosteloos/gratis.
Als een (woning)huurovereenkomst gratis geregistreerd werd, dan zijn de huurgelden sinds aanslagjaar 2024 niet meer aftrekbaar als beroepskost bij de huurder en dit ongeacht of de huurder toch de woning zou gebruiken voor zijn beroepsactiviteit, bv. als tweede verblijf dichter bij de werkplaats. De wetgever heeft dit in het leven geroepen om de particuliere verhuurder te beschermen tegen de fiscale consequenties zo de huurder tegen medeweten van de verhuurder in toch de huurgelden als beroepskost in aftrek neemt. In principe zou de particuliere verhuurder privé dan immers (zwaarder) belast worden nl. op de werkelijke ontvangen huur (min aftrek van een forfaitaire kostenaftrek van in principe 40%) in plaats van op het geïndexeerd kadastraal inkomen (KI) + 40%. Kortom, in dit scenario kan de huurder geen beroepskosten in aftrek nemen en de particuliere verhuurder wordt privé belast op het geïndexeerd KI x 1,4.
Huuraftrek bij niet-geregistreerde huurovereenkomst?
Een ander verhaal wordt het wanneer de particuliere verhuurder de woninghuur, in weerwil van zijn wettelijke verplichting tot kosteloze registratie binnen de twee maanden na ondertekening van de woninghuurovereenkomst, gewoonweg niet heeft laten registreren. Zo de huurder dan het beroepsmatig karakter van de huur kan aantonen (art. 49 WIB92), dan kan de huurder de huurgelden wel in aftrek nemen mits de huurder het bijlageformulier 270 MLH dan bij zijn belastingaangifte voegt. Dit heeft wel tot gevolg dat de particuliere verhuurder privé zwaarder belast wordt, nl. op de werkelijke netto huur.
Vanuit (fiscaal) standpunt van de particuliere verhuurder bekeken heeft die er dus alle belang bij de woninghuur kosteloos te laten registreren. Een niet-geregistreerde huurovereenkomst is m.a.w. niet hetzelfde als een gratis geregistreerde (woning)huurovereenkomst. Zo de huurder de woonst toch deels beroepsmatig wenst te gebruiken, dan kan de huurovereenkomst echter niet kosteloos geregistreerd worden vermits er immers geen uitsluitende huisvesting voorhanden is (maar dus gemengd gebruik). Er kan dan overwogen worden om te werken met twee huurovereenkomsten, nl. één overeenkomst voor de bewoning/huisvesting bv. 90%, en één overeenkomst voor het beroepsgedeelte bv. 10%. De particuliere verhuurder dient de eerste huurovereenkomst dan gratis te laten registreren (verhuurder privé belast op 90% van geïndexeerd KI + 40%, en geen huuraftrek voor de huurder op dat gedeelte). De tweede overeenkomst dient dan te worden geregistreerd (0,2% registratiebelasting) die dan fiscaal aftrekbaar is voor de huurder (mits toevoegen bijlage 270 MLH) en waar de particuliere verhuurder privé belast wordt op 10% werkelijke netto huur.
Nemen we bv. een bedrijfsleider die een deel van zijn woning (bureelruimte) verhuurt aan zijn eigen vennootschap, dan zal die beroepsmatige verhuur voor zijn vennootschap fiscaal aftrekbaar zijn voor zover de vennootschap-huurder dan het bijlageformulier indient bij haar aangifte vennootschapsbelasting. Het feit dat de huurovereenkomst niet geregistreerd zou zijn (tegen 0,2% registratiebelasting weliswaar want immers geen huisvesting), staat de fiscale aftrek in hoofde van de vennootschap-huurder niet in de weg. De bedrijfsleider zal privé belast worden op de werkelijke netto huur, zelfs al zou de vennootschap-huurder het bijlageformulier niet toevoegen bij haar aangifte om de huurgelden in aftrek te kunnen nemen.
Uitzondering op aftrekverbod voor huur wegens gratis registratie van de woninghuur
Op het aftrekverbod voor huurwegens kosteloze registratie van de woninghuur bestaat één belangrijke uitzondering, nl. wanneer de woning wordt gehuurd in het kader van een huisvesting voor een bedrijfsleider of werknemer ingevolge een wettelijke of contractuele verplichting.
Het gaat dan bv. om het geval dat een werkgever een woning huurt voor zijn werknemer (expat) of een vennootschap een woning ter beschikking stelt voor haar bedrijfsleider. Ondanks het feit dat die woninghuur gratis geregistreerd werd, dan toch kan de huurder (werkgever of vennootschap) de huur fiscaal in mindering brengen, weliswaar onder de voorwaarde dat formulier 270 MLH wordt gevoegd bij de desbetreffende belastingaangifte van de huurder. In dit scenario zal een particuliere verhuurder privé wel (zwaarder) belast worden nl. op de werkelijke netto-huur. Noteer ook hier dat, ook al zou de huurder het bijlageformulier niet indienen (en dus geen huurkosten in aftrek kan nemen), dit niet betekent dat de particuliere verhuurder privé (minder zwaar) belast wordt, nl. op geïndexeerd KI x 1,4.
