Onroerende verhuur met btw uit de koelkast gehaald

In het zgn. Zomerakkoord van vorig jaar was er sprake van om de verhuring van een onroerend goed, wat in principe vrijgesteld is van btw, te koppelen aan een optie om daarover toch btw te factureren. Hoewel die optieregeling eind vorig jaar om budgettaire redenen werd afgevoerd, heeft de minister onlangs aangekondigd dat de maatregel er alsnog zou komen. Hoe werkt die optieregeling dan concreet en wat zou er nog wijzigen?

De algemene regel luidt dat de verhuur van een onroerend goed, bv. van een kantoorruimte vrijgesteld is van btw. Het gevolg daarvan is dat u geen btw moet rekenen over die onroerende verhuur, maar dat u dan ook geen btw-aftrek heeft op kosten in verband met die verhuur. De verhuur van o.m. een opslagplaats vormt wel een uitzondering op die regel. In dat laatste geval speelt ook een herzieningstermijn van 15 jaar voor onroerende goederen. De btw op de onroerende verhuur kan dan m.a.w. in aftrek worden gebracht, maar die moet dan eventueel herzien worden voor de niet-verstreken periode van de verhuur van de opslagplaats. Komt daar bv. na 10 jaar een einde aan, dan moet 5/15 van de gerecupereerde btw worden herzien in het voordeel van de Staat. Thans is het ook zo dat de verhuur van een opslagplaats met kantoorruimte toch aan btw onderworpen blijft voor zover de oppervlakte van het kantoor niet meer bedraagt dan 10% van de totale oppervlakte.

De minister heeft, na het opmaken van de begrotingscontrole, aangekondigd dat de principiële vrijstelling van de onroerende verhuur zou verlaten worden en zou voorzien worden in een optiestelsel en dit vanaf 1 oktober 2018. Dit moet enigszins genuanceerd worden vermits enkel nieuwbouw die vanaf voormelde datum gefactureerd wordt, in aanmerking komt voor die optieregeling. Is er m.a.w. vóór 1 oktober 2018 door bv. een architect reeds gefactureerd geworden, dan komt dat gebouw niet in aanmerking om de verhuur daarvan met btw te laten geschieden. Ook vernieuwbouw, waardoor een thans opgericht gebouw zodanig gewijzigd wordt dat er een nieuwe gebouw tot stand komt, komt vanaf die datum echter in aanmerking voor het optiestelsel. Daarenboven is het ook zo dat enkel langdurende verhuur van meer dan 6 maanden van het optiestel kan genieten. Bedraagt de huurtermijn minder dan die 6 maanden, dan moet er steeds met btw gefactureerd worden, met uitzondering evenwel voor gebouwen die voor bewoning bestemd zijn, en voor handeling van sociaal-culturele aard. 

Om van het optiestelsel gebruik te kunnen maken moet zowel de verhuurder als de huurder daarvoor opteren. Wat wel bijzonder is, is dat er wordt afgeweken van de normale herzieningstermijn van 15 jaar voor onroerende goederen. Er zou nl. een bijzondere herzieningstermijn van 25 jaar in het leven geroepen worden. Er moet m.a.w. 10 jaar langer met btw verhuurd worden bij het lichten van de optie opdat de aftrek van de btw definitief verworven wordt. Nog een opmerkelijke verandering is dat de voormelde 10% regeling zou verlaten worden en plaats zou maken voor het principe van ‘bijzaak volgt hoofdzaak’. Bedraagt m.a.w. de verhuur van de opslagplaats bv. 60% en de kantoorruimte 40%, dan kan er alsnog met btw verhuurd worden. We moeten hoe dan ook nog voorbehoud maken bij de aangekondigde wijziging vermits die uiteraard de wetgevende molen nog moeten doorlopen. We volgen dit op de voet op.

terug naar overzicht