Optie om te verhuren met btw uitgesteld naar 1 januari 2019

In principe is de verhuur van een onroerend goed, behoudens een aantal uitzonderingen, vrijgesteld van btw. Van die algemene regel zou vanaf 1 oktober 2018 worden afgeweken mits gebruik makend van een optiestelsel. In het wetsontwerp dat de regering onlangs heeft ingediend in de Kamer, wordt dat optiestelsel echter verschoven naar 1 januari 2019. Toch blijft de datum van 1 oktober 2018 niet zonder belang.

Onroerende verhuur, zoals van een kantoorruimte, is principieel vrijgesteld van btw waardoor er geen btw-aftrek is op kosten in verband met die verhuur. Uitzondering op die regel is bv. de verhuur van een magazijn. Een dergelijke verhuur is wel onderworpen aan btw met gevolg dat er ook btw kan gerecupereerd worden op de kosten daaromtrent. Een andere uitzondering betreft de zgn. 10%-regel bij de verhuur van een magazijn met kantoorruimte. Voor zover de oppervlakte van die kantoorruimte niet meer dan 10% bedraagt in vergelijking met de totale oppervlakte (magazijn + kantoor)kan de gehele verhuur alsnog aan btw onderworpen blijven en kunnen bijgevolg ook de kosten gelinkt aan het kantoor in aftrek genomen worden. Ook die regel zou versoepeld worden.

In principe zou vanaf 1 oktober 2018 een streep door die principiële vrijgestelde onroerende verhuur getrokken worden. Daar zijn wel een aantal voorwaarden aan verbonden. De optie om te komen tot een verhuur onderworpen aan de btw, moet gezamenlijk door zowel de verhuurder als de btw-belastingplichtige huurder uitgeoefend worden en geldt dan voor de volledige duur van de huurovereenkomst. De optie geldt enkel voor de professionele verhuur van een gebouw of een gedeelte van een gebouw. De huurder moet een belastingplichtige zijn inzake btw en hij moet het gebouw uitsluitend gebruiken in deze hoedanigheid. Hij moet het gebouw dus gebruiken voor de economische activiteit die hem de hoedanigheid van btw-plichtige verleent. Als de huurder geen btw-plichtige is of als het gebouw niet gebruikt wordt voor zijn economische activiteit, is het optiestelsel niet mogelijk.

Echter, in het laatste ontwerp van de regering wordt een nieuwe, latere datum vooropgesteld, nl. 1 januari 2019, maar dat moet enigszins genuanceerd worden en wel als volgt. In het voorontwerp was er sprake van dat het optiestel zou gelden voor nieuwe gebouwen die vanaf 1 oktober 2018 zijn opgericht. In het recente wetsontwerp blijft die datum behouden, ook al werd de inwerkingtreding van de regeling uitgesteld naar 1 januari 2019. Concreet betekent dat dus dat de btw over de aankoop of de oprichting van deze gebouwen voor het eerst opeisbaar mag worden vanaf 1 oktober 2018 (en dus niet vanaf 1 januari 2019). Ook vernieuwbouw van bestaande gebouwen komt in aanmerking. Zijn de werken m.a.w. in de wezenlijke elementen van het bestaande gebouw dermate ingrijpend dat er eigenlijk een nieuwe gebouw inzake btw tot stand komt, dan mag de btw over die werken ook ten vroegste vanaf 1 oktober 2018 plaats vinden.

terug naar overzicht