Schenk uw onroerend goed slim (artsenkrant)

Vlaanderen heeft de tarieven voor schenkingen ernstig laten zakken. Net als roerende goederen schenken is ook de schenking van onroerende goederen onlangs een stuk interessanter geworden. 

Schenkingen aan kinderen komen vooral voor bij mensen die meerdere eigendommen bezitten, zegt Stephanie Laleeuw van Alaska Group. “Op de eerste schijf van 150.000 euro betaal je 3% schenkingsrechten. Op de schijf tussen 150.000 en 250.000 euro betaal je 9%, op de schijf tussen 250.000 en 450.000 euro 18%, en boven de 450.000 euro betaal je 27%. Als je de schenking per ouder doet, kun je elk 150.000 euro of een totaal van 300.000 euro schenken tegen een tarief van 3%. Belangrijk bij zo’n schenking is dat de meeste ouders – zeker in het kader van een vermogensplanning – schenken onder het voorbehoud van het vruchtgebruik. Zo blijven ze hun hele leven lang de inkomsten of de huur genieten van het geschonken goed. Als het de bedoeling is dat het kind zelf de geschonken woning betrekt, dan schenk je beter in volle eigendom. Als blote eigendom en vruchtgebruik gescheiden zijn, moeten beide partijen akkoord gaan over een eventuele verkoop.”

Gezinswoning

“De enige eigen woning wegschenken is een minder goed idee. Als er onvoldoende financiële middelen zijn om latere kosten te dekken, bijvoorbeeld voor een rust- en verzorgingstehuis, dan kun je je onroerend goed beter behouden. Je zou eventueel nog kunnen overwegen om de gezinswoning te schenken onder voorbehoud van vruchtgebruik en alleen de blote eigendom ervan wegschenken. Weet echter dat je nadien de woning alleen maar kunt verkopen, als je kinderen daarmee akkoord gaan. Wie op een bepaald moment geld nodig heeft, is dan afhankelijk van zijn kinderen.”

Huwelijk

“Schenk je een onroerend goed weg aan een gehuwd kind, dan koppel je daar best enkele voorwaarden aan vast”, vervolgt Stephanie Laleeuw. “Bij een schenking is het immers meestal niet de bedoeling dat het goed zomaar terechtkomt in de huwelijksgemeenschap. Wil je iets wegschenken aan een kind dat gehuwd is onder het wettelijk stelsel, bepaal dan bijvoorbeeld uitdrukkelijk dat er een verbod is om het goed in te brengen in de huwgemeenschap. Of je kunt juist wel toestemming geven om het onroerend goed maximaal voor de helft in te brengen in de huwelijksgemeenschap.”

“In de schenkingsakte meld je dan op een elegante manier dat de begunstigde het recht heeft om de helft van de schenking door te geven aan zijn huwelijkspartner. Zo’n doorgeefschenking vindt pas plaats na de eigenlijke schenking en schenkingen tussen echtgenoten kunnen altijd worden herroepen. Zolang het huwelijk goed draait, kunnen beide partners genieten van de eigendom. Komt er een kink in de kabel, dan kan het kind dat het onroerend goed heeft gekregen, de schenking ten aanzien van de partner herroepen en zo blijft de eigendom in familiebezit. Let op, want alleen schenkingen tussen echtgenoten zijn herroepbaar. Schenkingen tussen ongehuwde partners of ten aanzien van derden zijn nooit herroepbaar.”

Stephanie Laleeuw: “Heel wat ouders die een onroerend goed schenken, willen daar enkele ontbindende voorwaarden aan koppelen, bijvoorbeeld om te voorkomen dat het goed in handen komt van schuldeisers. Dat komt voor, als de begunstigde plots zware financiële problemen krijgt, bijvoorbeeld door ziekte, verslaving of veroordelingen. In zulke gevallen koppel je best voorwaarden aan de schenking. Kies je pas later voor die optie, dan komt het goed terug in handen van de schenker. Een nadeel daarbij is dat er dan opnieuw een eigendomsoverdracht plaatsvindt en dat je dus opnieuw tien procent registratierechten zult betalen bovenop de al betaalde schenkingsrechten.”

Buitenland

“Vandaag trekt de jongere generatie almaar vaker naar het buitenland. Als je een onroerend goed schenkt aan een kind dat in het buitenland woont, ga dan goed na hoe de regelgeving er in dat land uitziet. Kinderen die bijvoorbeeld in de Verenigde Staten wonen, zullen daar jaarlijks belastingen betalen op geschonken onroerende goederen, ook al liggen die in België. Ga dus na of de begunstigde niet te zwaar wordt belast op een schenking waarvan hij nog niet eens het genot heeft.”

Sommige ouders schenken aan het ene kind een onroerend goed en aan het andere de tegenwaarde ervan in geld. “Zo’n constructie kan bij het overlijden van de ouders grote problemen geven. Vastgoed stijgt doorgaans in waarde, maar liquide middelen niet. Men beoordeelt de waarde van de schenking op het ogenblik van overlijden en niet op het ogenblik van de schenking. Dat kan soms aanleiding geven tot problemen tussen de erfgenamen, omdat vastgoed meestal in waarde zal gestegen zijn en dat kind dus in theorie meer zou hebben gekregen dan het andere kind. Het andere kind zou dan eventueel de inkorting kunnen vragen.”

Bouwgrond

“Ook het schenken van een bouwgrond aan een kind dat gehuwd is, kan op termijn problemen geven. Geld en goederen die je tijdens je huwelijk vergaart, maken deel uit van de huwelijksgemeenschap, maar dat geldt niet voor schenkingen en erfenissen. Zelfs als beide partners samen een hypothecaire lening aangaan en die samen aflossen met hun beroepsinkomsten, blijft de grond – en bijgevolg ook de woning op die grond – eigendom van degene die hem heeft gekregen. Bij een echtscheiding zijn daar wel vergoedingen voor uitgewerkt, maar die zijn eerder aan de lage kant.”

“Als het gezin op die bouwgrond een woning bouwt, dan passen de partners best vooraf hun huwelijkscontract aan en brengen ze de geschonken bouwgrond in de huwelijksgemeenschap in. Op die manier worden beide partijen samen eigenaar van de grond én de woning waarvoor ze samen een lening aangingen. Zo’n notariële akte kost ongeveer 1.200 euro. De partij die de grond bezit, doet er dan afstand van. Bij een eventuele scheiding is die regeling natuurlijk niet in het voordeel van degene die de grond had gekregen. Daarom kun je in het huwelijkscontract ook een beding van terugname opnemen. De bouwgrond wordt dan wel ingebracht in de huwelijksgemeenschap, maar bij een scheiding keert de waarde van de bouwgrond gewoon terug naar het eigen vermogen van de partij die er oorspronkelijk afstand van deed. In zulke gevallen zorg je er best ook voor dat de waarde van de grond wordt geïndexeerd. Zonder al die voorzorgsmaatregelen wordt alles vermengd tot één geheel in de huwelijksgemeenschap en dan krijg je problemen bij een eventuele scheiding.”

Notaris

Kan een onroerende schenking uitsluitend via een notariële akte worden overgedragen? Stephanie Laleeuw: “De overdracht moet worden geregistreerd bij het hypotheekkantoor. Een notariële akte is dus verplicht. Op wat je notarieel schenkt, betaal je schenkingsrechten en die liggen nu veel lager dan de tarieven van erfbelasting. Die bedragen worden de eerste drie jaar na schenking mee in aanmerking genomen om de erfbelasting te berekenen, maar op het gedeelte waarop schenkingsrechten werden betaald, betaal je geen erfbelasting meer. Een voorbeeld: na een notarieel vastgelegde schenking van een onroerend goed ter waarde van 500.000 euro blijft er bij overlijden nog 600.000 euro over. Je betaalt geen erfbelasting op de eerste 500.000 euro die je hebt gekregen, maar voor de laatste 600.000 euro kom je in de hoogste erfbelastingschijf terecht en daar betaal je dus maximaal 27% op.”

Luc Vander Elst

terug naar overzicht