Vastgoedvennootschap schenken tegen 0%?

In Vlaanderen bestaat, net zoals in de andere gewesten, onder bepaalde voorwaarden de mogelijkheid om familiale vennootschappen te schenken tegen een gunsttarief van 0% of tegen een vast tarief in de erfbelasting van 3% of 7%. Onlangs heeft de Vlaamse Belastingdienst, het zgn. Vlabel zich uitgesproken over het feit of die gunstregeling ook mogelijk is voor een zgn. vastgoedvennootschap.

Continuïteitsvoorwaarde

De overdracht onder levenden van een familiale vennootschap kan, mits het respecteren van aantal voorwaarden, in Vlaanderen gebeuren tegen 0% schenkbelasting. Gebeurt de schenking niet, dan is er nog een vererving mogelijk tegen een tarief van 3% voor erfgenamen in rechte lijn, echtgenoten en wettelijke samenwoners, of 7% in alle andere gevallen. Eén van de voorwaarden waaraan moet worden voldaan is dat de economische activiteit van de onderneming in kwestie na de schenking of overlijden nog een tijdje verder moet uitgeoefend worden om de 0% schenkbelasting of verlaagde erfbelasting van 3% of 7% te behouden. Die zgn. continuïteitsvoorwaarde verschilt van gewest tot gewest, maar in Vlaanderen is er sprake van een periode van 3 jaar, terwijl het in Wallonië om een periode van 5 jaar gaat.

Participatie- en activiteitsvoorwaarden

De twee andere voorwaarden betreffen de zgn. participatie- en activiteitsvoorwaarden. In het eerste geval dient dat de schenker of erflater aandelen in volle eigendom te hebben die minstens 50% van de stemrechten in de vennootschap vertegenwoordigen. Echter, wanneer de schenker of erflater samen met zijn familie samen met één andere natuurlijke persoon-aandeelhouder minstens 70% of met twee andere aandeelhouders minstens 90% van de stemrechten in de vennootschap heeft, dan volstaat 30% van de stemrechten. Door het nieuwe vennootschapsrecht dat sinds 1 mei 2019 in werking is getreden, is het immers mogelijk dat aan een aandeel meerdere stemrechten zijn verbonden.

Vlabel

Het Vlabel heeft zich onlangs uitgesproken over de zgn. activiteitsvoorwaarde die inhoudt dat de onderneming in kwestie een reële economische activiteit moet uitoefenen, nl. een nijverheids-, handels-, ambachts- of landbouwactiviteit, een vrij beroep, een ambt of een post. De vraag is dan of dit mogelijk is voor een vastgoedvennootschap. In 2015 heeft het Vlabel nog beslist dat het louter beheren en/of exploiteren van onroerende goederen niet voldoende is om te spreken van een werkelijke economische activiteit. In 2019 lijkt het Vlabel hierop toch terug te komen, mede gelet op het feit dat sinds november 2018 in het ondernemingsrecht geen onderscheid meer wordt gemaakt tussen vennootschappen die onroerende goederen verhuren en vennootschappen die onroerende goederen (ver)kopen. In een voorafgaande beslissing heeft het Vlabel echter besloten dat een patrimoniumvennootschap toch een werkelijke economische activiteit heeft als het gaat om professioneel vastgoed waarbij de rentabiliteit van het vastgoed actief verbeterd wordt en er regelmatig verkopen met meerwaarden gebeuren. Het louter beheren van een privépatrimonium blijft in ieder geval wel uitgesloten.

terug naar overzicht