Verhuur studentenkamers.

De algemene btw-regel luidt dat de verhuur van onroerende goederen is vrijgesteld van btw. Dat is een algemeen principe, waarop echter uitzonderingen bestaan zoals de verhuur van garages, of het verschaffen van gemeubelde logies. In de praktijk wordt een hoteldienst al wel eens ruim geformuleerd waardoor ook de verhuur van gemeubelde studentenkamers (met bijkomende diensten) eronder zou kunnen vallen. De wetgever probeert hier een stokje voor te steken. Een overzicht van de laatste ontwikkelingen terzake…

Algemene regel: btw-vrijstelling inzake onroerende verhuur

Btw-vrijstelling impliceert terzake dat op de verhuur van een onroerend goed geen btw moet gerekend worden. Btw-aftrek op onkosten met betrekking tot de onroerende verhuur zijn dan ook uitgesloten waardoor de verhuurder geconfronteerd wordt met een hoger kostenplaatje. Op die btw-vrijstelling bestaan een aantal wettelijke uitzonderingen. Dat is het geval voor het verschaffen van gemeubelde logies. Btw op kosten die daarmee verband houden zijn dan wel aftrekbaar voor de verhuurder. Nadeel daarvan is dan echter dat alle btw-verplichtingen die met een btw-belastbare handeling samenhangen, moeten nageleefd worden. Het gaat dan onder meer om het indienen van btw-aangiften, het opmaken van facturen, edm. Daaraan kan ontsnapt worden zo er geopteerd wordt voor de kleine ondernemersregeling inzake btw voorzover de jaarlijkse omzet niet meer bedraagt dan 25.000 euro (excl. btw). De btw-compliance vervalt dan weliswaar wat dan ook weer impliceert dat er geen btw kan gerecupereerd worden op onkosten van de onroerende verhuur. Een kanttekening hierbij is dat er momenteel voorstellen op tafel liggen om vanaf volgend jaar aan btw onderworpen gemeubeld logies uit te sluiten van de kleine ondernemersregeling inzake btw.

Verhuur studentenkamers btw-belastbare hoteldienst?

Eén van de wettelijke uitzonderingen op de btw vrijgestelde onroerende verhuur is het verschaffen van gemeubelde logies waar aan betalende gasten onderdak wordt verleend. Dergelijke hoteldienst is aan btw onderworpen. Hoteldiensten worden in de praktijk ruim geïnterpreteerd in die zin dat het niet enkel beperkt is tot (diensten van) hotels en motels. Voor de Btw-Administratie is het belangrijk dat er gemeubelde logies voorhanden zijn en dat er een gastenonthaal aanwezig is. Daarenboven eist de Btw-Administratie één van volgende diensten, zijnde regelmatige schoonmaak van de kamers, of het verschaffen van ontbijt, of het onderhoud/verversen van huishoudlinnen, zoals beddengoed. Sommigen pasten die btw-belastbare uitzondering (dus btw-aftrek) toe op de verhuur van gemeubelde studentenkamers, maar de Btw-Administratie heeft het daar altijd moeilijk mee gehad.

Wetgever komt tussen

Eerder dit jaar is er een wetsontwerp gelanceerd om de verhuur van de studentenkamers uit te sluiten van de uitzondering op de btw-vrijgestelde onroerende verhuur (btw-belastbare hoteldiensten). In het wetsontwerp was er meer bepaald sprake van om de verhuur van een inrichting waar aan studenten gewoonlijk onderdak wordt verleend niet meer onder hoteldiensten te laten vallen (dus geen btw-aftrek). De Raad van State gooide echter roet in het eten voor de wetgever door te beslissen dat de uitbreiding van de btw-vrijstelling beperkt moet blijven tot de gebruikelijke verhuur van studentenkamers. Dit heeft de wetgever terug aan het werk gezet om het een en ander anders te formuleren.

Maximale duurtijd van drie maanden

In een nieuw wetsontwerp wordt een nieuw criterium opgelegd opdat er nog kan gesproken worden van een hoteldienst. Btw-belastbare hoteldiensten kan enkel maar doorwerken voor hotels en motels, alsook voor soortgelijke inrichtingen waar aan betalende gasten onderdak wordt verleend voor een periode van maximaal drie maanden. Het wetsontwerp komt dus nu met een tijdscriterium af. Duurt de verhuur m.a.w. meer dan 3 maanden, dan speelt de btw-vrijstelling van de onroerende verhuur, en dat eigenlijk ongeacht of er al dan niet hoteldiensten worden verstrekt. Het opstellen van opeenvolgende contracten van minder dan drie maanden wordt getakkeld vermits rekening wordt gehouden met de totale aaneengesloten duur van de terbeschikkingstelling krachtens alle overeenkomsten samen.

Met logies nauw samenhangende diensten

Vermits ook soortgelijke inrichtingen (andere dan hotels en motels) btw-belastbare hoteldiensten kunnen verrichten (minder dan 3 maanden weliswaar) voorzover dan met logies samenhangende diensten worden aangeboden, heeft de wetgever ineens de gelegenheid aangegrepen om te verduidelijken wat daaronder moet verstaan worden. Het moet concreet gaan om de terbeschikkingstelling van huishoudlinnen en, als gemeubeld logies worden verstrekt voor een periode van meer dan een week, de vervanging ervan tenminste eenmaal per week. Ook het dagelijks verschaffen van het ontbijt, door de exploitant van het logies of door een derde voor zijn rekening, en een onthaal van de gasten is vereist. Voor soortgelijke inrichtingen zou dus een dubbel criterium gelden, enerzijds een maximale duurtijd van 3 maanden én het verrichten van bijkomende diensten zoals hierboven vermeld. Is m.a.w.de duurtijd niet langer dan drie maanden, maar worden geen met logies nauw verbonden diensten verricht, dan speelt alsnog de btw-vrijstelling.

terug naar overzicht